Investir dans un T2 à Rouen

Vous cherchez à diversifier vos revenus dans la pierre ? Acquérir un logement T2 dans une grande ville de France s’avère un projet stable et rentable. Dans ce cadre, la ville de Rouen est l’une des destinations idéales. La dénommée capitale de Normandie, dans le département Seine-Maritime, au Nord-Ouest de l’Hexagone, est une ville d’environ 113 346 habitants.

Elle attire de plus en plus de jeunes actifs et d’étudiants chaque année. À environ 136 km de Paris, la ville jouit d’un bassin d’emplois fortifié et d’une qualité de vie exceptionnelle. L’investissement locatif dans la localité profite d’un marché immobilier très avantageux, en particulier pour les appartements de deux pièces. Retrouvez ici les informations clés sur l’investissement en T2 à Rouen.

Pourquoi investir dans un appartement T2 à Rouen ?

Démographiquement, Rouen est qualifiée 36e ville la plus peuplée de France, après Saint-Denis, avec une population jeune et étudiante. Y investir dans un appartement T2 c’est bénéficier de nombreux atouts.

Des locataires potentiels diversifiés

À Rouen, les logements T2 profitent d’un grand nombre de locataires jeunes actifs, étudiants et touristes.

La ville présente une potentialité économique accrue caractérisée par plus de 24 378 entreprises, des commerces et des services de proximité. Idéalement localisée entre Paris et le Havre, sur les boucles de la Seine, Rouen est qualifiée premier port fluvial de France. Elle entretient une relation économique forte avec les capitales nord-européennes se trouvant dans sa proximité. C’est également une commune bien équipée, dotée de moyens de transport de qualité.

Par ailleurs, Rouen jouit d’une activité touristique privilégiée. Elle abrite de nombreux monuments historiques et espaces verts très attractifs. La joyeuse rue Saint-Romain, l’abbatiale Saint-Ouen, la forêt de Roumare, la maison du parc des boucles de la Seine…, comptent parmi les sites touristiques les plus visités de la ville. 

La capitale de Normandie accueille environ 46 000 étudiants, majoritairement locataires. Elle possède plusieurs établissements supérieurs, comme l’université rouennaise et le campus Saint-Marc qui regroupe sept grandes écoles.

Une ville dynamique, estudiantine et touristique, Rouen ne manque de rien pour séduire les nouveaux arrivants. Beaucoup de jeunes actifs, d’étudiants et de touristes cherchent leur résidence principale dans la métropole. Notez que la population rouennaise se répartit en 69,9 % de locataires et 30,1 % de propriétaires.

Des prix immobiliers moins chers qu’ailleurs

Le parc immobilier rouennais est constitué de 84,2 % d’appartements (contre 15,8 % de maisons), dont 25,6 % de T2. Dans le monde immobilier, les termes T1, T2, T3, T4…, désignent :

• T1 : une résidence d’une seule pièce qui est à la fois la chambre et le salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette ;

• T2 : une résidence de deux pièces, dont une chambre et un salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette ;

• T3 : une résidence de trois pièces, dont deux chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette ;

• T4 : une résidence de quatre pièces, dont trois chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bain et un toilette.

En matière d’achat et de vente, une résidence T2 à Rouen coûte 3 169 euros par mètre carré, en moyenne. Le prix peut osciller dans une fourchette de 3 059 euros à 4 127 euros par mètre carré, selon l’ancienneté du bien.

Par ailleurs, les T2, anciens comme neufs, affichent des prix de loyer plus bénéfiques par rapport aux T3, T4 et plus à Rouen. Effectivement, un appartement T2 meublé bien placé dans un quartier rouennais est livré à 14,21 euros par mètre carré. En revanche, si le logement est vide à la livraison, le loyer au mètre carré s’avère moins important, soit 13,28 euros.

Un rendement locatif très attractif

Au niveau de rentabilité, les appartements T2 génèrent un taux de rendement locatif moyen de 6,22 %. Bien qu’ils soient moins rentables que les studios (6,93 %), ils s’exposent à un choix plus large entre jeunes couples, étudiants et touristes. Sachez qu’un logement de deux pièces peut également être loué en tant que résidence pour sénior. Ainsi, un projet stable avec un dossier locatif plus sérieux qu’en studio, les T2 à Rouen trouvent preneur rapidement. 

 

Quelle loi fiscale pour réussir son investissement dans un T2 à Rouen ?

Avant de vous lancer dans un investissement en T2 à Rouen, bien choisir votre loi fiscale est primordial. Cela permet de booster la rentabilité de votre projet en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Investir dans un T2 via la loi Pinel à Rouen

En location vide, l’investissement immobilier dans une résidence de deux pièces à Rouen profite des avantages de la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français afin de défiscaliser les projets dans la pierre.

Rouen se trouve en zone B1 de la loi Pinel. Dans ce cadre, les investisseurs peuvent profiter d’un taux d’abattement de 12 %, 18 % ou de 21 % sur leurs impôts. Pour en bénéficier, vous devez vous engager dans un contrat de bail respectivement de 6 ans, 9 ans et 12 ans.

À Rouen, comme dans toutes les autres grandes villes de France, seuls les logements neufs ou en futur état d’achèvement sont concernés par la loi Pinel. À cette condition, pour que votre résidence ancienne soit éligible, vous devez la rénover. Effectivement, votre bien doit nécessairement respecter les normes de construction citées dans le label BBC (Bâtiment basse consommation) et le RT (Règlement thermique en vigueur).

Par ailleurs, avec la loi Pinel, la livraison de votre T2 au cœur de la ville de Rouen se base sur le plafond de loyer de 10,51 euros par mètre carré. Aussi, le prix d’achat est limité à 300 000 euros.

T2 en location meublée via le statut LMNP à Rouen

Pour une location meublée, le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est le plus adapté. À ce titre, votre projet immobilier est imposé suivant les régimes fiscaux applicables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

En effet, en fonction de vos revenus, la loi LMNP comprend deux régimes fiscaux, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel d’impôt. Les règles sont simples :

• micro-BIC : recettes locatives annuelles inférieures à 72 600 euros si location classique (abattement d’impôt de 50 %), 176 200 euros si location des chambres d’hôtes (réduction fiscale jusqu’à 71 %) ;

• régime réel : revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600 euros. Un abattement fiscal avantageux par le biais du système d’amortissement.

Pour être éligible à la loi LMNP, votre appartement T2 doit contenir des meubles, au moins ceux à usage quotidien. Le bail commercial en location meublée est de 9 ans.

À Rouen, l’investissement immobilier dans un T2 via le statut LMNP génère un rendement locatif pouvant aller jusqu’à 7 %. Toutefois, que vous optiez pour la loi Pinel ou ce statut, la rentabilité de votre projet dépend du choix de votre quartier.

Les critères à prendre en compte avant d’investir dans un T2 à Rouen

Des éléments importants doivent être examinés avant d'acheter un appartement T2 à Rouen. Vous serez ainsi sûr que votre investissement sera rentable et sécurisé. 

L’emplacement

Les quartiers proches des universités, du centre-ville ou des axes de transport (métro, bus, gares) attirent un large public à Rouen. En particulier les étudiants, les jeunes actifs ou encore les personnes en mobilité professionnelle.

Ces secteurs garantiront une demande locative stable et des loyers plus élevés. Il faudra aussi se renseigner sur les projets d’aménagements urbains ou de développement qui pourraient influencer l’attractivité du quartier à long terme.

L’état du bien

Le choix entre un bien neuf ou ancien dépend de plusieurs facteurs. Un bien neuf a souvent une meilleure qualité de construction ainsi que des garanties, en termes de performance énergétique. Cela peut être un atout pour attirer des locataires. Le prix d’achat est toutefois plus élevé en général. Il est possible de bénéficier de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel pour réduire l’impôt sur le revenu.

Un bien ancien quant à lui, peut offrir un prix d’acquisition plus attractif, mais des travaux de rénovation sont souvent nécessaires. Le logement sera mieux valorisé après rénovation. Il nécessitera par ailleurs un budget de travaux conséquent et une gestion plus impliquée.

La demande locative

Il est important d'identifier la demande locative dans la ville et plus particulièrement dans le quartier ciblé. Les étudiants, les jeunes actifs et les seniors représentent des segments de marché clés pour un T2 à Rouen.

Un bon emplacement peut garantir un flux constant de locataires. Il faudra par ailleurs analyser la rentabilité de l'investissement en fonction de la demande saisonnière et des fluctuations locales du marché immobilier. Faites une étude de marché ou consultez les loyers dans le quartier pour avoir une idée précise du montant que vous pouvez espérer percevoir.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont souvent négligées par les investisseurs, mais elles peuvent peser lourdement sur la rentabilité de l’investissement. Les charges des immeubles collectifs comprennent souvent :

• l’entretien des parties communes,

• les frais de gestion,

• la fondation pour les travaux d’urgence

• les assurances dans les immeubles collectifs.

Il faudra évaluer l'impact des charges sur votre rentabilité nette. Une copropriété bien gérée vous évitera des mauvaises surprises.

Le financement et les taux d’intérêt

Le financement d'un achat peut avoir des conséquences la rentabilité de l’opération. Les taux d’intérêt bancaires seront pris en compte dans le coût total du crédit. Vous pourrez comparer les offres des différentes banques pour vous aider à négocier des conditions avantageuses et réduire votre mensualité.

Le calcul du rendement locatif net se fera à partir des charges, des taxes foncières et des frais de gestion. Un taux d’intérêt bas pourra optimiser vos gains. Un taux élevé quant à lui, affectera la rentabilité de l’investissement à long terme.

Les risques locatifs

La gestion des risques locatifs sécurisera votre investissement. Vous devrez bien choisir locataire pour éviter les problèmes de loyers impayés ou de dégradations. Il est aussi conseillé de souscrire une assurance loyers impayés (GLI) pour vous protéger contre le risque d'impayé. 

Elle couvrira les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Pensez aussi à vous renseigner sur les délais et les procédures légales en cas de litige. Vous réduirez ainsi les risques financiers et juridiques.

Choisir son logement T2 à Rouen : dans quel quartier ?

Avant d’acquérir votre logement T2 à Rouen, les quartiers suivants sont à privilégier :

Le quartier Saint-Sever Nouvelle Gare de Rouen

Le quartier Saint-Sever Nouvelle Gare est le secteur le plus riche de la ville de Rouen. Il englobe la plupart de ses entreprises, soit 2 500 établissements offrant plus de 18 000 emplois pour ses habitants.

Il se situe au cœur de la métropole, au centre de la rive gauche, entre les quais de la Seine et le Jardin des plantes. Profitant d’un grand projet de développement et de renouvellement urbain, ce secteur regroupe un grand nombre de commerces et services de proximité. Concrètement, le grand centre commercial Saint-Sever est l’un des plus populaires de la Normandie. La localité est bien desservie entre autres par une gare ferroviaire.

Dans un cadre de vie spécifique, Saint-Sever Nouvelle Gare affiche un marché immobilier très avantageux, en particulier pour les appartements T2. Il présente un prix immobilier abordable et un loyer au mètre carré beaucoup plus attractif qu’ailleurs. Vous trouverez facilement votre résidence dans la localité, qu’elle soit ancienne ou neuve.

Le quartier de la place Saint-Marc

Idéalement localisé sur la rive droite de la Seine, Saint-Marc est un secteur étudiant de Rouen. L’endroit abrite d’ailleurs un campus universitaire du même nom. Également, sa population profite d’un large choix entre commerces et services de proximité.

Le parc immobilier dans la localité est caractérisé par un nombre plus important d’appartements contre les maisons. Les prix d’achat, de vente et de loyer y sont plus flexibles.

Le guide et l’accompagnement d’une agence immobilière vous seront indispensables pour mieux choisir votre emplacement.

Les quartiers à éviter pour un investissement en T2 à Rouen

Le quartier des Sapins

Le quartier des Sapins est peu propice à l’investissement locatif en raison de plusieurs problèmes sociaux et de sécurité. Il est connu pour ses problèmes de drogue et sa forte présence de dealers, attirés par son isolement géographique. Cette situation crée une atmosphère de méfiance et dissuade de nombreux locataires potentiels.

Le quartier devient ainsi une zone à éviter pour les investisseurs qui espèrent un rendement stable et une vacance locative faible.

Le Petit-Quevilly

L’une des principales préoccupations dans le quartier de Petit-Quevilly est la pollution industrielle. Elle est due à la présence de nombreuses usines et zones industrielles aux alentours. Le secteur devient ainsi ainsi moins favorable à un investissement immobilier.

Elle cause une mauvaise qualité de l’air qui affecte la santé des résidents. La qualité de vie dans le secteur devient ainsi mauvaise.  Les investisseurs souhaitant se tourner vers ce secteur devront prendre en compte ces facteurs, qui auront un impact direct sur la rentabilité locative.

Le quartier Saint-Sever

Le quartier Saint-Sever est connu pour son dynamisme commercial, grâce à la présence de nombreux commerces. Il souffre cependant d’un climat d’insécurité grandissant. Des cambriolages, des agressions et des vols à la tire sont de plus en plus fréquents. Les locataires potentiels seront alors plus réticents à s’y installer. Le manque de sécurité et les problèmes de gestion des espaces publics sont des éléments qu'un investisseur devra prendre en compte avant de choisir ce quartier pour un T2.

La Rive Gauche

La rive gauche de Rouen connaît aussi des difficultés qui affectent son attractivité pour les investisseurs. Les bâtiments anciens sont souvent dégradés et nécessiteront des rénovations coûteuses et urgentes. Un immeuble vétuste peut réduire la qualité de vie des résidents et augmenter les coûts de maintenance pour les propriétaires.

L'absence d'infrastructures modernes et de commerces de proximité accentue aussi les problèmes d’accessibilité et de confort dans ces quartiers. La stabilité locative sera ainsi compromise pour les investisseurs. Les quartiers avec des tensions sociales élevées sont plus sujets à des périodes de vacance locative et à une demande moins soutenue.

Le quartier Grammont

Le quartier Grammont est situé entre Rouen et Sotteville-lès-Rouen. Il souffre d’une pauvreté omniprésente et de taux de chômage élevé. Cela engendre une forte criminalité. L'instabilité économique et sociale de cette zone crée un environnement propice à la délinquance. La sécurité des résidents et des biens immobiliers est incertaine.

La vacance locative et les risques d’impayés sont importants. Ils sont un frein majeur à la rentabilité de l'investissement.

Le quartier de la Lombardie

Le quartier de la Lombardie est aussi marqué par des problèmes sociaux et de sécurité. La violence juvénile est importante. Des conflits territoriaux récurrents entre groupes de jeunes aggravent la situation. Les actes de délinquance comme les intimidations, l’extorsion et les violences physiques, sont monnaie courante, ce qui crée un climat d'insécurité permanent.

C'est un obstacle majeur à la réussite d'un investissement locatif. Ces problèmes rendent la zone peu attrayante et risquée pour un investisseur.

Comment optimiser la rentabilité de votre T2 à Rouen ?

Optimiser la rentabilité de votre T2 à Rouen repose sur différentes stratégies. Elle permettront d’adapter votre bien aux besoins du marché tout en augmentant vos revenus.

Opter pour la colocation

La colocation peut optimiser le rendement locatif de votre T2. Vous pouvez multiplier vos loyers en louant à des étudiants ou des jeunes actifs qui se répartiront les chambres. Vous pourrez diviser le loyer, mais aussi attirer plus facilement des locataires.

Les quartiers proches des universités ou des zones d’activité seront les plus prisés. Il est toutefois important d’optimiser l’agencement de l’appartement pour qu’il soit fonctionnel pour deux occupants tout en restant agréable à vivre.

Choisir la location meublée

La location meublée est souvent plus rentable que la location vide. Le prix du loyer est plus élevé en général. Le risque de vacance locative sera réduit car la demande pour des logements meublés de courte ou de moyenne durée restera forte.

Les locataires, en particulier les étudiants, les jeunes actifs ou les professionnels en déplacement, préfèrent souvent ce type de logement. Il leur éviteront les frais d’ameublement. La location meublée permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux comme le régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il peut être plus avantageux que le régime foncier classique.

Réaliser des travaux d’optimisation

Investir dans des travaux d’amélioration est un levier d'optimisation efficace. Vous pourrez rendre votre bien plus attractif pour les locataires, mais aussi augmenter sa valeur locative, grâce à :

• l'actualisation de la décoration,

• l'amélioration de l’isolation thermique ou acoustique, 

• l'installation des équipements économes en énergie (chauffage, fenêtres double vitrage, etc.)

Ces travaux vous permettront aussi de profiter d'aides à la rénovation énergétique comme le CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique), ou d'autres aides régionales. Vous pourrez aussi réduire les charges énergétiques pour vos locataires. Vous pouvez facilement réduire la vacance locative, en attirant des personnes soucieuses de leur confort et de leurs factures.

Privilégier un bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location temporaire. Il est idéal pour des locataires en mutation professionnelle, les étudiants, ou les travailleurs en mobilité géographique. Ce type de bail présente différents avantages pour les propriétaires. Il permet de louer à des locataires plus flexibles (durée de 1 à 10 mois). Il sera aussi possible de maintenir une rentabilité constante sans risquer de longues périodes de vacance locative.

Ce contrat est également exempt de certaines formalités, comme le dépôt de garantie. Cela simplifiera la gestion locative. Il est apprécié par des profils jeunes et dynamiques. Ils sont prêts à payer un peu plus pour la flexibilité d’un contrat de courte durée.