Stratégie en gestion de patrimoine : quelle est la meilleure approche ?

La stratégie en gestion de patrimoine nécessite une diversification intelligente des actifs. Les rendements pourront être optimisés et les risques baisseront. Bien que les investisseurs aient souvent une bonne compréhension de leurs portefeuilles, les spécialistes de l'immobilier qui gèrent des actifs peuvent souvent faire des suggestions basées sur l'expérience.

Ils ont une compréhension plus large du cycle d'investissement qui aideront les clients à atteindre leurs objectifs. En outre, le point de vue objectif d'un professionnel sur le marché ou sur un bien immobilier peut offrir une perspective inestimable aux clients qui n'ont pas toujours une vue d'ensemble.

Avec les conseils de Jules Rousselet, conseillé en gestion de patrimoine, cet article se focalisera sur les grandes stratégies patrimoniales. Jules Rousselet a été l’invité spéciale dans la 6ème épisode de l’émission des investisseurs immobiliers sur investissement locatif TV pour parler de l'immobilier et de la place de ce dernier au cœur de la gestion de patrimoine, mais aussi de l'impact du COVID sur cette gestion de patrimoine.

L’immobilier représente plus de 60 % du patrimoine des ménages selon l’INSEE. Il offre sécurité, rendement et avantages fiscaux. Il est ainsi un placement privilégié pour les investisseurs qui veulent diversifier leur portefeuille. La rentabilité locative brute en France oscillait entre 3 % et 7 % selon les villes en 2023. La pierre-papier quant à elle affichait un rendement moyen de 4,5 %, à travers les SCPI (ASPIM).

 

Conseils pour pouvoir bien gérer son patrimoine

Posséder un immeuble de placement peut être financièrement gratifiant si vous le faites bien. Mais, mal gérées, les propriétés peuvent rapidement devenir un gouffre, tant sur le plan financier qu'émotionnel. Un bon gestionnaire immobilier devrait faire partie de votre stratégie d'investissement, afin que vous puissiez obtenir et profiter de bons rendements.

Jules Rousselet a ajouté : « Le premier conseil que je pourrais donner c'est de se faire accompagner par des professionnels du métier, tout simplement parce qu’on n’a pas de cours d'éducation financière à l'école. On n'a jamais appris à gérer nos finances, donc le premier conseil que je pourrais donner aux gens qui ont envie d'investir leur argent intelligemment c'est de se faire aider et de commencer, par exemple, par un audit patrimonial. ».

Optimiser la valeur de son patrimoine peut être compliqué. Pour aider les hauts revenus à se positionner, il existe des gestionnaires de patrimoine, à ne pas confondre avec les gérants de fortune. Les premiers, appelés Family offices, limitent le nombre de leurs clients afin de leur fournir des conseils approfondis et très personnalisés.

Ces ingénieurs patrimoniaux, fiscalistes, travaillent avec des avocats, des notaires ou des financiers et gèrent des patrimoines très importants (au moins un million d'euros d'actifs financiers ou immobiliers). Les gestionnaires de patrimoine remplissent les mêmes missions, pour des ménages aux revenus un peu plus faibles (de 150 000 à 1 million d'euros).

Le gestionnaire de patrimoine peut être totalement indépendant. Il peut aussi dépendre d'une banque ou d'une compagnie d'assurance. La différence est importante. Les professionnels affiliés à un grand réseau proposent souvent à leurs clients les produits financiers de l'établissement qui les emploie.

Le gestionnaire indépendant recherche à l'inverse, les actifs qui conviennent le mieux à ses clients , parmi un panel beaucoup plus large. Il n'aura aucun intérêt à en promouvoir un plutôt qu'un autre.

Comme un médecin de famille, le gestionnaire de fortune, surtout s'il est indépendant, suit souvent son client tout au long de son parcours patrimonial. En fonction des étapes de sa vie. Il lui fournit les conseils, les solutions et les stratégies appropriées à mettre en place pour diversifier ses risques et maximiser ses rendements.

Quelles sont les grandes stratégies patrimoniales et quelle est la place de l'immobilier à l'intérieur de cette stratégie ?

Selon Jules Rousselet : « Les trois grandes stratégies patrimoniales sont la constitution de ce patrimoine, la structuration et la transmission de celui-ci. L’immobilier va être une étape fondamentale de la stratégie de construction de ce patrimoine, grâce notamment à l'effet de levier du crédit bancaire, et il y a donc énormément de demandes sur cette première étape de la vie, voire de la continuité de la vie. Donc l'immobilier a une place fondamentale en effet dans la gestion du patrimoine. »

La gestion de patrimoine n’est-elle réservée qu’aux personnes fortunées

La gestion de votre argent vous aide à déterminer la meilleure façon d'investir et d'épargner afin d'atteindre vos différents objectifs financiers. Ce qui peut vous aider à accumuler, gérer ou préserver la richesse.

Le terme "gestion de patrimoine" fait souvent référence à quelque chose de très spécifique : l'accompagnement financier des personnes fortunées, généralement par le biais de services allant de la gestion des investissements aux services comptables et fiscaux en passant par les conseils juridiques et la planification successorale.

La gestion de patrimoine ne devrait pourtant pas être considérée comme si exclusive. Nous avons tous, riches ou pauvres, besoin d'une gestion de patrimoine. En fait, ceux d'entre nous qui ne sont pas riches doivent gérer leur argent avec le plus grand soin, étant donné qu'ils n'ont pas des millions à dépenser.

La gestion de patrimoine n'est pas forcément réservée aux personnes fortunées. Il est possible d'obtenir d'excellents conseils, services et solutions de la part d'un conseiller en patrimoine à des coûts très raisonnables.

Jules Rousselet : « Aujourd’hui, la gestion de patrimoine n'accompagne pas uniquement que les riches au sens vraiment littéral du terme »

Ne peut-on pas faire de cash flow positif sur un investissement en Pinel.

Investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel est un moyen judicieux de se constituer un patrimoine et de réduire ses impôts.

« En fait, vous ne faites pas un investissement dans le neuf forcément pour avoir du cash flow positif. Vous le faites surtout parce que vous avez une problématique d'allègement de votre fiscalité, de maîtrise de votre fiscalité, et grâce à ce type de dispositif, vous avez le droit finalement à une réduction d'impôt sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui peut être parfois intéressant, cela vous permet de faire d'une pierre deux coups. Le secret du patrimoine : se créer un complément de revenu à terme et alléger sa fiscalité pendant une décennie. » a ajouté Jules Rousselet.

La loi Pinel qui est entrée en vigueur en octobre 2014, est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement afin de relancer les ventes dans l'immobilier neuf. Elle remplace la loi Duflot. La nouvelle mesure offre plus de souplesse et d'avantages aux acheteurs. Certains points sont toutefois à observer avant d'acheter.

L'incitation fiscale prévue par la loi Pinel en 2015 dynamise le marché de la construction qui a rencontré des difficultés ces dernières années. Les acheteurs qui mettent leur bien en location peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt selon la loi.

Inutile de vous lancer si cela ne compense pas la réduction de loyer imposée par la loi. La formule de défiscalisation de la loi Pinel est simple. Vous obtiendrez 12, 18 ou 21 % de réduction d'impôt sur le prix d'achat. La limite sera de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré selon que vous louez votre bien, six, neuf ou douze ans.

La réduction d'impôt sera répartie sur la durée de location. Le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an sera inclue. Mais attention, cela peut ne pas être suffisant pour justifier votre achat. Vous devez comparer l'avantage fiscal accordé avec le manque à gagner qu'il peut engendrer.

Il faudra être vigilant car les plafonds de loyer imposés par la loi sont de 10 à 15% inférieurs à ceux du marché. Vous ne devez pas vous lancer si cette différence n'est pas compensée par l'économie d'impôt.

Les propriétaires du bien neuf auront le droit de le louer à des membres de leur famille et conserver les avantages de la loi. il est nécessaire de rester vigilant comme pour tout investissement important.

La loi mise en place par François Scellier offre de sérieux avantages aux acheteurs mais il ne peut éviter certaines déconvenues si l'on n'est pas vigilant. Renseignez-vous sur la localisation du bien si vous souhaitez acheter un logement en loi Pinel. Le dispositif prévoit certains avantages mais sous certaines conditions :

• le logement doit être loué dans un délai maximum de 12 mois après sa livraison pour obtenir la réduction d'impôt,

• si le logement est situé dans un quartier peu attractif, vous risquez d'avoir des difficultés à trouver des locataires.

Cette technique permet de réduire le montant des mensualités et donc d'avoir un flux financier positif.

Lorsque l'on additionne le montant du loyer avec la réduction d'impôt, moins le prêt, le résultat est positif. Il faudra toutefois prendre en compte le montant total du crédit accordé par la banque en fonction de la durée de défiscalisation.

L’épargne COVID, utile ou inutile ?

Les économies dues au Covid sont estimées à 200 milliards d'euros en 2021 selon Mickael Zonta, présentateur de l’émission des investisseurs immobiliers. On parle de plus en plus de l’épargne COVID, les français ont un trésor de guerre, il épargne sur leur compte. Mais, est-ce une bonne stratégie d'épargner, est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle ?

« Les français ont un trésor de guerre sous leurs lits, bien évidemment c'est de l'épargne forcée, donc c'est de l'épargne qui n'a pas été affectée aux vacances ou aux activités qu’ils ne peuvent plus faire aujourd'hui. Bien évidemment non, ce n'est pas une bonne stratégie, une bonne stratégie serait de garder un coussin, un matelas de sécurité pour payer les impôts, pour payer les futures vacances, mais le reste bien évidemment, il faut l'investir. » Jules Rousselet.

L'impact de l’inflation et des cycles économiques sur l’immobilier

L’immobilier est un actif tangible qui subit directement les conséquences de l’inflation et des cycles économiques. La rentabilité locative et la valorisation des biens seront ainsi affectés. Il faudra adopter des stratégies d'investissement pour sécuriser son patrimoine.

Comment l’inflation influence la rentabilité de l’immobilier ?

L’inflation a un double effet sur l’immobilier. Elle augmente la valeur des biens en raison de la hausse des coûts de construction. L’indice des prix des logements anciens a progressé de +5,7 % en 2022 (INSEE).

Elle touchera aussi le pouvoir d’achat et les crédits seront plus coûteux. Les taux immobiliers sont passés de 4,2 % en fin 2023 à 3,32% en fin 2024 (Observatoire Crédit Logement).

Les loyers suivent également l’inflation via l’indice de référence des loyers (IRL), qui a augmenté de +1.82 % en 2024. Cela compense en partie la hausse des coûts pour les propriétaires.

Pourquoi l’immobilier reste une valeur refuge en période d’instabilité économique ?

L’immobilier conserve une stabilité relative et génère des revenus réguliers, contrairement aux marchés boursiers volatils. Les actions ont chuté de 40 % lors de la crise de 2008. L’immobilier résidentiel quant à lui a mieux résisté.

La demande soutient les prix et les loyers avec un déficit estimé à 500 000 logements en France (Ministère du Logement). Les SCPI ont maintenu un rendement moyen de 4,5 % en 2023 (ASPIM), surpassant l’inflation et l’érosion monétaire.

Influence des cycles immobiliers sur la gestion de patrimoine

L’immobilier suit quatre cycles : expansion, pic, contraction et reprise.

Les prix et loyers augmentent en phase d'expansion. L’accès au crédit se durcit et les opportunités d’achat à bas prix émergent en phase de contraction.

Il sera important de savoir adapter sa stratégie :

• acheter en période de baisse,

• arbitrer en période de hausse,

• diversifier via des SCPI pour lisser les risques.

Comment gérer le risque et diversifier le patrimoine immobilier ?

La vacance locative, les impayés, la volatilité des prix ou encore les charges imprévues peuvent impacter la rentabilité. Sécuriser ses investissements et diversifier ses actifs seront les meilleurs moyens d'optimiser la gestion de votre patrimoine.

Comment sécuriser ses investissements immobiliers ?

Une sélection rigoureuse des biens limitera les risques. Il faudra privilégier des emplacements attractifs, dans lesquels la demande locative est forte. Les villes dynamiques comme Paris, Bordeaux ou Nantes, affichent des taux d’occupation élevés.

Les petites surfaces, comme les studios et T2, sont souvent plus recherchées. Le risque de vacance locative y est réduite et la revente est facilité. Il faut prendre le temps de bien étudier la rentabilité avant d’investir. Les charges, la fiscalité et la revalorisation des loyers devront être pris en compte.

La souscription à une garantie loyers impayés (GLI) est une solution efficace, pour se prémunir contre les impayés. La demande d’une caution solidaire est aussi conseillée. Une épargne de précaution permet par ailleurs de couvrir les imprévus, qu’il s’agisse de travaux ou de charges exceptionnelles.

Diversifier son patrimoine immobilier pour limiter les risques

Il est déconseillé de concentrer l’ensemble de son capital dans l’immobilier. Cela peut être risqué s'il y a un retournement du marché. Une diversification intelligente permet de répartir les risques et optimiser la rentabilité.

Investir dans des classes d’actifs variées, comme les actions, les obligations, l’or ou les SCPI, peut apporter une meilleure stabilité financière.

Les SCPI offrent des rendements stables, entre 4 et 7 % selon les actifs et leur localisation. La gestion locative pourra quant à elle être déléguée. Les placements financiers permettent quant à eux d’optimiser la fiscalité et de préparer l’avenir avec plus de flexibilité et de liquidité. C'est le cas de l’assurance-vie ou du Plan Épargne Retraite (PER), 

Limiter les risques locatifs et préserver sa rentabilité

La diversification géographique permet de limiter la vacance locative et garantir un meilleur taux d’occupation. Il faudra toutefois privilégier les zones tendues, dans lesquelles la demande locative dépasse l’offre.

Il est indispensable de bien sélectionner ses locataires pour réduire le risque d'impayés. Il faudra vérifier leur solvabilité, exiger une caution et souscrire pour une garantie loyers impayés (GLI).

La souscription d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) est aussi une protection nécessaire contre les sinistres non couverts par l’assurance du locataire. En particulier en cas de dégâts des eaux, incendies ou autres dégradations.

Une gestion patrimoniale performante recquiert obligatoirement une stratégie bien définie. La diversification et la sécurisation en seront la base. La répartition de vos actifs entre plusieurs classes et l'anticipation les risques locatifs, contribueront à optimiser votre rendement. Vous pourrez aussi réduire votre exposition aux aléas du marché immobilier.