Tout savoir sur l'achat-revente d'un bien immobilier

En plus de l’investissement locatif, l’achat-revente est une opération avantageuse vous permettant de gagner plus d’argent sur le marché immobilier. Elle consiste à acquérir un logement, puis à le revendre rapidement afin de réaliser une plus-value. Pour réussir un tel projet, vous devez aborder une stratégie bien pensée selon votre budget et votre statut. En effet, il est possible, soit de construire une maison et de la revendre, soit d’acheter et de rénover un logement ancien. Aussi, pour optimiser vos bénéfices, vous pouvez acquérir un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots avant d’effectuer la vente. Toutefois, tout comme dans le cadre de l'investissement locatif, vous êtes exposés à pas mal de risques. Ainsi, quelques paramètres doivent être pris en compte tout au long de vos démarches. 

Achat-revente immobilier : quel statut adopter ?

Généralement, vous n’êtes pas juridiquement obligé de choisir un statut pour la réalisation d’un achat-revente. Néanmoins, si vous investissez en tant que particulier, les risques sont lourds. Dans ce cas, pourquoi ne pas investir en tant que marchand de biens ? 

La microentreprise pour devenir marchand de biens

La microentreprise est facile à adopter car les formalités de création sont très simplifiées. Vous êtes le seul à prendre des décisions. Toutefois, à la différence d'autres statuts, elle ne vous permet pas de déduire les différents frais professionnels essentiels à l’exercice de votre achat-revente. Par exemple, vous ne pouvez ni déduire vos dépenses sur la rénovation, ni facturer votre TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). En effet, vos cotisations sociales et votre imposition sur le revenu seront calculées à partir de votre chiffre d’affaires.

En outre, pour conserver le statut de microentrepreneur, vous ne devez pas dépasser un certain seuil annuel de 176 200 euros, ce qui peut freiner votre activité d'achat-revente. 

Les sociétés commerciales

Les sociétés commerciales s’avèrent les plus adaptées pour réaliser votre projet en tant que marchand de biens. Si vous investissez seul dans l’achat-revente, vous pouvez opter pour une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou une SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle). Par contre, si vous êtes à plusieurs, vous avez le choix entre la SARL (Société à responsabilité limitée) et la SAS (Société par actions simplifiée). Ces sociétés commerciales présentent des avantages majeurs dans le cadre de l’achat-revente car :

• votre responsabilité financière peut être limitée aux apports que vous exercez au niveau du capital de votre société ;
• elles vous offrent un cadre juridique plus souple et plus adapté ; 
• votre chiffre d’affaires est illimité ;
• vous pouvez déduire vos charges de votre projet d'achat-revente (dépenses de rénovation ou autres) ;
• votre TVA sera facturée ;
• il est possible d’imposer les bénéfices tirés de votre activité soit à l’impôt sur le revenu, soit à l'impôt sur les sociétés. 

​​​​​​Quelle fiscalité pour un achat-revente immobilier ?

Avant de choisir votre statut, sachez qu’il aura une incidence sur votre TVA et sur l’imposition de vos plus-values réalisées.

La TVA aux opérations d’achat-revente immobilier

Si vous réalisez votre projet en tant que particulier, vous êtes dispensé de la TVA. Ceci, peu importe les caractéristiques du bien acheté et revendu.

Cependant, si vous investissez en tant que marchand de biens, les règles sont différentes. En effet, pour les programmes neufs, vous devrez vous acquitter de la TVA à 20 %. En revanche, vous n’êtes pas soumis à la TVA si vous misez sur un bien ancien de plus de 5 ans. En conséquence, la TVA sur les travaux de rénovation et autres n’est pas récupérable non plus.

La taxation sur les plus-values lors de la revente du bien immobilier

La marge sur la revente (la plus-value) est taxée par l'Etat. Cette taxe varie selon que vous agissiez en tant que particulier ou professionnel.

Les taxes sur les plus-values d’achat-revente pour un particulier

Seule la plus-value qui provient de la revente d'une résidence principale est exonérée de taxation. Pour la réalisation d'une opération d'achat-revente, vous pouvez notamment ajouter au coût d’acquisition :

• Les frais nécessaires (honoraires du notaire, droits d’enregistrement…) pour un montant exact ou selon un forfait de 7,5 % du coût initial de la résidence ;
• les dépenses de travaux de construction ou de rénovation (ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition si vous avez conservé la résidence pendant plus de 5 ans) ;
• les frais complémentaires (frais de voirie, réseaux et distributions). 

La plus-value est ensuite taxée à l'impôt sur le revenu, à un taux forfaitaire de 19 % après abattement. Vous devrez payer aussi des prélèvements sociaux de 17,2 % (après abattement). Voici quelques chiffres observés selon la durée de détention du bien :

• Si moins de 6 ans : l’abattement de l’impôt et celui des prélèvements sociaux sont tous nuls (0 %) ;
• entre 6 et 21 ans, l’abattement de l’impôt est de 6 % par an, tandis que celui des prélèvements sociaux est de 1,65 % par an ;
• 22 ans : la réduction de l’impôt est de 4 % et celle des prélèvements sociaux est de 1,6 % ;
• plus de 22 ans : l’abattement de l’impôt est exonéré de la plus-value tandis que celui des prélèvements sociaux est de 9 % par an ;
• plus de 30 ans : la réduction de l’impôt et celle des prélèvements sociaux sont toutes exonérées de la plus-value. ​​​​​​​

​​​​​​​À noter que si la plus-value excède les 50 000 euros, vous serez soumis à une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % en fonction de votre capital.

Les taxes sur les plus-values professionnelles

Si vous investissez en tant que marchand de biens, votre taxation sera différente.

Pour une opération d’achat-revente dans une société ou en microentreprise, la taxation s’avère moins attractive. En effet, vos plus-values sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Elles ne bénéficient d'aucun abattement peu importe la durée de détention et sont soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Aussi, il ne faut pas oublier le taux de prélèvements sociaux de 17,2 % qui sera à votre charge.

Comment financer un achat-revente immobilier ?

Après avoir déterminé le statut le plus avantageux pour vous fiscalement, il vous reste alors à choisir votre mode de financement. Pour l’achat-revente, il existe un prêt immobilier spécifique, il s'agit du prêt achat-revente, à ne pas confondre avec le prêt relais.

En effet, dans le cadre du prêt relais, l’organisme financier vous prête jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous vendez, moins le capital restant dû. 

Par contre, un prêt achat-revente vous permet de racheter votre ancien crédit pour le combiner à votre emprunt. De ce fait, vous aurez un unique taux d’intérêt à verser à votre organisme bancaire. Une fois la vente réalisée, vous devez exercer le remboursement d’une partie de votre crédit. Par la même occasion, vous devrez verser des frais de remboursement anticipés. Par la suite, les mensualités seront ajustées selon le capital restant dû.

En général, le crédit achat-revente est conclu pour une durée de 2 ans, durant laquelle vous devez donc réaliser votre transaction immobilière.

Comment faire pour réussir un achat-revente immobilier ?

Après avoir trouvé le bon moyen de financement de votre investissement, vous devez élaborer une stratégie bien pensée pour réussir votre opération.

Acquérir des biens aux bons prix

Dans le cadre de l’achat des biens immobiliers nécessaires à votre opération, vous devez vous concentrer sur le marché de votre zone cible. Aussi, anticipez en amont le prix de revente afin de vous constituer une plus-value optimale. Toutefois, tout cela nécessite une connaissance précise sur les prix d’achat et de vente dans le secteur. Voici quelques pistes pour obtenir le prix d'achat le plus avantageux :

• Les vendeurs pressés (cas de divorce, de mutation professionnelle, de partage d’un héritage...) qui cherchent précipitamment à vendre leurs biens immobiliers. En tant qu’acheteur, vous avez intérêt à en profiter pour négocier facilement le prix ;
• opter pour les biens longtemps mis en vente : vous pouvez trouver sur Internet des anciennes annonces, avec une baisse de prix. D’ailleurs, plus la vente traîne, plus le vendeur est enclin à négocier à la baisse ;
• choisir les biens immobiliers à rénover : beaucoup d’acheteurs ne s’orientent pas vers ce type de logements. C'est une erreur. Notez que plus les travaux de rénovation sont importants, moins le prix est élevé. Vous pourrez alors espérer réaliser une plus-value significative lors de la revente. 

​​​​​​​Le but est de trouver les biens qui permettront de booster vos plus-values pour un minimum de dépense.

Réaliser les travaux intelligemment 

Tous les travaux réalisés sur vos biens immobiliers acquis doivent contribuer à l’optimisation de vos plus-values lors de la revente. Inutile d’opter pour des finitions coûteuses qui ne font qu’amplifier vos dépenses. Vous devez équilibrer la qualité et les dépenses pour ne pas nuire à la rentabilité de l’investissement. Pour cela, pensez à confier la rénovation de vos biens à des professionnels expérimentés.