Investissement locatif rentable : comment réussir son projet ?

L’achat d’un bien immobilier ne consiste pas seulement à acquérir un logement pour s’y loger. Il peut aussi être acquis dans l’objectif de générer plus de revenus. Tel est le cas de l’investissement locatif. Acheter un bien pour le louer permet de bénéficier d’une rentabilité tout à fait appréciable. La rentabilité est le principal critère qui permet de mesurer la performance d’un investissement locatif. Il est possible de déterminer cet élément en tenant compte du prix du loyer appliqué et du prix d’acquisition du bien. Mais pour profiter d’un bon rendement de l’investissement immobilier locatif, il y a de nombreux critères à prendre en compte dont le choix de l’emplacement du bien, le type de la location, le choix de la fiscalité ou encore le modèle de bien à acquérir. 

Combien rapporte un investissement immobilier locatif ?

En général, la rentabilité d’un investissement locatif varie de 2 à 8 %. Dans certains cas, elle peut aller au-delà de ce taux et atteindre 10 %. Ainsi, comparé aux autres types de placement, l’immobilier assure une rentabilité élevée et un cash-flow positif. Cependant, il faut préciser que mis à part le choix de l’emplacement, la performance de l’investissement va dépendre des caractéristiques du logement à louer. 

• Les studios et les appartements T1

Par rapport aux logements de grandes surfaces, ces appartements et studios de petites surfaces rapportent davantage au mètre carré. Le prix au mètre carré d’une petite surface est beaucoup plus élevé. Ainsi, il en sera de même pour le montant du loyer. Il faut savoir que ces studios et T1 sont très recherchés dans les principales villes étudiantes de la France comme Toulouse, Lyon, Paris ou encore Bordeaux. Dans ces villes, les locataires cibles sont particulièrement des étudiants et des jeunes actifs. La demande locative en appartement de petites surfaces est très élevée. C’est pour cette raison que ces logements offrent un bon rendement. Par contre, le seul inconvénient d’investir dans ces logements est que les occupants peuvent souvent changer. 

• Les appartements T4 et les maisons

Vendus ou loués au mètre carré, ces biens de grandes surfaces sont moins rentables. Toutefois, l’avantage de l’investissement dans de grandes surfaces est que les locataires sont plus stables comme il s’agit souvent de familles. Ces occupants ont souvent tendance à s’approprier la maison. De ce fait, la maison sera bien entretenue, ce qui permet au propriétaire de diminuer les frais consacrés à l’entretien et à la rénovation. À savoir que ce sont ces frais d’entretien qui pèsent souvent sur le rendement. Dans ce cas, la sécurité va compenser ce rendement moins élevé pour les maisons et appartements de grandes surfaces.

• Deux ou trois pièces

Ces logements associent les qualités des logements de grandes et petites surfaces. La stabilité des locataires est assurée et le risque de turn-over est raisonnable. En investissant dans une maison composée de deux ou trois pièces, la vacance locative et les frais d’entretien peuvent être limités. En ce moment, la colocation devient aussi une tendance. Cette colocation est également très plébiscitée dans les villes étudiantes dont la majorité des occupants sont des étudiants. Pour ces derniers, faire une colocation pour un appartement deux ou trois pièces leur permet de faire des économies sur leur budget. Investir dans un quartier étudiant garantit un bon rendement. 

Investir dans des deux ou trois pièces offre un rendement correct tout comme des risques corrects. D’ailleurs, comme tous placements financiers, les bénéfices rémunèrent le risque. Aussi, dans un investissement locatif, plus la celle-ci est élevée, plus le risque est aussi important. 

D’autres facteurs peuvent aussi influencer le rendement d’un bien immobilier, à savoir :

• Les avantages fiscaux

Les différents dispositifs fiscaux comme le déficit foncier pour un bien ancien permettent d’augmenter l’apport de l’investissement. En bénéficiant d’une réduction d’impôts ou d’un abattement sur les revenus perçus, le propriétaire bailleur peut profiter d’un apport locatif important et de générer un cash-flow positif. Cependant, tout dépend du statut choisi par le bailleur. Pour faire une bonne affaire dans l’immobilier locatif, la défiscalisation est une opportunité à ne pas manquer. Ce, que ce soit pour un bien neuf ou ancien. 

• Le prix du bien 

Le prix d’achat est un paramètre essentiel qu’il faut prendre en compte. En effet, pour faire un bon investissement, il faut faire en sorte d’acheter au meilleur prix. À savoir qu’un montant trop élevé à l’acquisition plombe le taux de rentabilité d’un investissement immobilier. D’ailleurs, avec un prix actuellement en hausse, cela aura un impact dans une perspective de revente.

• Les loyers appliqués

Dans la perspective de profiter d’un meilleur rendement, certains investisseurs auront tendance à monter le loyer. Certes, pour fidéliser les locataires, il est plutôt judicieux d’appliquer un loyer adapté à l'offre et les presstations proposées. En proposant un bien meublé et décoré avec goût, avec des équipements type machine à laver, télévision etc... Vous pourrez proposer un prix légèment supérieur à la moyenne du marché. Ainsi, le prix du loyer appliqué est un point à ne pas négliger pour assurer la réussite de son projet. 

 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Se présentant comme une valeur refuge depuis longtemps, l’acquisition d’une bien rassure les investisseurs par sa capacité de générer un taux de rendement tout à fait intéressant. Ce, dans un cadre relativement sécurisé et permettant également de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Comme tous les placements financiers, l’immobilier doit rapporter au bailleur.

Le taux de rentabilité est un critère permettant de mesurer la performance de l’investissement locatif. Ainsi, il convient de tenir compte des loyers, de toutes les charges, des réductions d’impôts et le remboursement du prêt. Il est à noter que l’immobilier est le seul placement pouvant être financé à crédit. Dans ce cas, professionnels et particuliers peuvent profiter de l’effet de levier de crédit pour acquérir un bien. Cette estimation des flux annuels de trésorerie sera le seul moyen qui va permettre d’évaluer les bénéfices économique d’un investissement locatif. Voir cette vidéo pour en savoir comment déterminer la rentabilité de votre bien.

Le calcul de la rentabilité de l’investissement locatif est une opération particulièrement complexe. 

• La rentabilité brute

Pour calculer la rentabilité brute, il faut diviser les loyers perçus de l’année par le prix d’achat du bien. Les travaux et les frais du notaire seront inclus dans ce prix d’achat. Ce paramètre permet au bailleur de faire une première comparaison entre les différents biens qu’il souhaite acquérir.

• La rentabilité nette

Pour ce calcul, ce sera le même que pour la rentabilité brute. Cependant, dans ce cas, il va falloir déduire des loyers perçus le montant des charges annuelles générées. Ces charges sont les impositions, les cotisations sociales, les charges de copropriétés qui sont non récupérables sur les occupants, les coûts de l’assurance bailleur, les honoraires de gestion si le bien est géré par un professionnel, sans oublier les intérêts d’emprunt si le bien a été financé à partir d’un crédit. 

En faisant le calcul de la rentabilité nette, on peut avoir une idée sur ce que son investissement dans l’immobilier locatif va réellement rapporter. De cette manière, on connaît l’ensemble des sommes à payer, en tant que propriétaire, au cours d’une année de mise en location du bien. 

À partir du calcul de cette rentabilité nette, il sera possible de déterminer s’il est nécessaire de faire un effort d’épargne pour assumer le placement ou l’autofinancement avec les sommes perçus sera suffisant. Toutefois, avant d’investir, il est important de s’assurer qu’il s’agit bien d’une zone où la demande locative est vraiment tendue. Il est également nécessaire de s’assurer que le tarif pratiqué correspond à celui du marché de la ville ou du quartier choisi. 

Louer nu ou en meublé : quelle est la plus rentable ?

Afin de garantir un meilleur investissement, il est important de définir à l’avance le mode de location pour le bien. Le propriétaire bailleur peut louer le bien meublé ou nu.

• Louer le bien nu

Dans une location vide, il n’est pas nécessaire de consacrer énormément de temps pour la préparation de la maison comme le propriétaire n’aura pas à fournir les mobiliers obligatoires comme dans le cas d’une location meublée. De plus, comme le bien ne sera pas équipé ni meublé, cela évite au propriétaire de supporter les coûts d’éventuelles dégradations pour ces différents éléments. 

• Louer en meublé

Les appartements meublés disposent déjà des équipements et mobiliers nécessaires pour le confort du locataire. En louant un bien meublé, ce dernier pourra s’installer immédiatement sans avoir besoin de fournir des mobiliers. À savoir que le décret de loi Alurfixe la liste des équipements indispensables pour obtenir le statut de loueur meublé. Par conséquent, pour une maison composée de plusieurs pièces, il faut que chaque pièce soit équipée de mobilier suffisant. 

Le principal avantage d’investir dans une location meublée est qu’elle permet de bénéficier d’un rendement élevé tout en profitant d’une fiscalité adoucie. Comparé à la location nue, les loyers d’un bien meublé sont plus élevés. 

Louer en meublé permet de bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse. À savoir que les sommes perçus d’un bien meublé sont considérées comme des Bénéfices industriels et commerciaux ou Bic. Avec des recettes locatives annuelles inférieures à 70 000 euros, le propriétaire sera soumis au régime du micro-Bic. Ce régime permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les bénéfices perçus de la location meublée. 

Par contre, dès que les recettes locatives annuelles dépassent ce montant, le régime réel sera obligatoire. Il faut préciser que le régime réel présente un cadre fiscal tout à fait avantageux. Ce régime permet de déduire certaines charges des recettes encaissées. Le régime réel offre aussi la possibilité d’amortir les meubles et les immeubles. Ce qui constitue un avantage non négligeable pour le propriétaire bailleur en termes de fiscalité.

En optant pour un bien meublé, il permet de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut LMNP s’applique pour des recettes locatives annuelles ne dépassant pas 23 000 euros. Il permet de bénéficier d’une déduction des charges sur les loyers perçus de la location meublée, ainsi qu’un amortissement pendant une dizaine d’années. 

Avec des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 euros, le bailleur bénéficie automatiquement du statut LMP. L’avantage de ce statut est que, imposés au régime réel, les bénéfices perçus sont imposés aux revenus fonciers. Par conséquent, le propriétaire bailleur peut profiter du déficit foncier pour réduire ses impôts. Ainsi, quel que soit le régime ou le statut choisi, louer en meublé apporte une fiscalité tout à fait avantageuse. D’où, opter pour cette location ne va rapporter que des bienfaits pour la rentabilité de votre placement immobilier locatif. 

L’un des avantages de louer un bien meublé est également la flexibilité de son bail. Si louer un immeuble ou une maison nue impose la signature d’un bail de 3 ans minimum, le bail est d’un an minimum pour un bien meublé. Et si les occupants sont principalement des étudiants, le bail peut être de 9 mois sans reconduction tacite. En raison de ce contrat, il est possible que les occupants du bien changent souvent. C’est pourquoi afin d’éviter les vacances locatives, il est plus intéressant d’investir dans une zone où la demande locative est élevée comme dans une ville étudiante. 

Dans quel type de bien investir en immobilier locatif ?

Afin de garantir la réussite d’un projet immobilier, il est indispensable de définir au préalable ses occupants cibles. De ces derniers va dépendre le choix du patrimoine à acquérir. 

• Investir dans un immeuble de rapport

Pour profiter d’un bon rendement locatif, la plupart des investisseurs se lancement dans la conquête d’immeubles locatifs. En effet, miser en gros avec un immeuble est un placement immobilier rentable et les bénéfices perçus peuvent s’ajouter aux revenus du propriétaire. Dans les grandes villes où la demande locative est importante, l’acquisition d’un immeuble présente un rendement brut élevé.

Le principal avantage d’investir dans ce genre de bien est qu’acheter en gros revient moins cher par rapport à l’acquisition de plusieurs lots séparés. Ainsi, en investissant avec un montant plus important, il sera possible de bénéficier d’un prix au mètre carré très réduit. 

• Investir dans un bien à réhabiliter

Pour réaliser une bonne affaire dans l’immobilier, acheter un bien avec des travaux est une excellente solution vu que ces biens immobiliers sont moins chers à l’achat. Ainsi, acquérir un patrimoine à réhabiliter en vue de le louer va apporter un bon rendement locatif brut. Aussi, il ne faut pas oublier que pour ce genre de bien, les travaux seront lourds. Par conséquent, il est important de tenir compte de la rentabilité du placement en fonction du prix d’achat et des frais engendrés pour les œuvres.

La réalisation des travaux de réhabilitation nécessite aussi un véritable engagement au nouvel acquéreur comme la surveillance du chantier demande du temps. C’est pourquoi la plupart des investisseurs dans ces biens en travaux sont des personnes déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers.

• Acquérir un logement déjà occupé 

Pour un projet d’acquisition en vue de le louer ou de diversifier son patrimoine, prospecter des logements déjà occupés peut être particulièrement profitable. En optant pour un bien occupé, il n’est plus nécessaire de chercher des locataires. Cela permet aussi de percevoir un loyer dès le premier mois de l’acquisition du bien. De cette manière, il sera également possible de connaitre immédiatement les apports de l’investissement. L’autre intérêt d’acquérir un bien déjà occupé est qu’il sera aussi plus facile d’en savoir plus sur les occupants. Ce, qu’il s’agisse du paiement du loyer ou de l’entretien de la maison. Pour cela, l’investisseur a la possibilité de demander toutes ces informations au vendeur.

Avant d’acquérir ces biens qui ont déjà des occupants, il est indispensable de vérifier le bail ainsi que le statut du locataire pour savoir s’ils conviennent à l’acheteur. Il faut faire en sorte d’étudier scrupuleusement les contenus du contrat pour être sûr de réaliser une bonne affaire et que le projet soit tout à fait rentable.

Certes, dans ce cadre, la seule difficulté sera de trouver rapidement une maison ou un immeuble occupé. Bien que certaines sociétés et annonces de vente soient spécialisées dans les conseils et la vente de ces biens, les annonces sont très limitées. De plus, la plupart des offres se trouvent souvent en région parisienne. 

• Investir dans un local commercial et des bureaux

Investir dans l’immobilier professionnel est une solution à laquelle de nombreux investisseurs ne pensent pas toujours. Certes, investir dans un bien à usage professionnel s’avère être particulièrement intéressant. Dans ce cadre, il s’agit d’investir dans un bien pouvant servir comme des bureaux ou de local commercial. À savoir que louer un local commercial présente une rentabilité locative brute de 5 % et dans les meilleurs emplacements des grandes villes, elle peut atteindre 10 %.

Ainsi, pour trouver le meilleur emplacement pour un investissement dans un local commercial, il sera nécessaire de prospecter les rues les plus passantes ainsi que les immeubles les plus exposés s’il s’agit d’une boutique. Ce qui est le contraire de l’emplacement idéal pour un bien à usage d’habitation où le calme est plutôt à privilégier. 

Il faut préciser qu’au lieu de louer un bien à usage d’habitation, investir dans des locaux à usages professionnels permet de bénéficier d’un rendement élevé. Investir dans un local commercial présente un rendement tout à fait attractif. Le taux annuel brut pour un bien à usage professionnel peut atteindre jusqu’à 10 %. 

Le principal avantage d’investir dans un local commercial ainsi que des bureaux est qu’il s’agit d’un marché qui n’est pas prêt de s’essouffler. Les entreprises auront toujours besoin de bureaux tout comme les commerçants qui doivent disposer des locaux. Par conséquent, l’investissement dans l’immobilier professionnel présente des taux de vacances locatives très faibles. Toutefois, il faut faire en sorte de trouver le meilleur emplacement pour un investissement dans un bien à usage professionnel.