LMNP 2025 : changements de la loi de finance et impacts fiscaux

Les changements LMNP 2025 rendent la gestion des plus-values plus complexe, avec une imposition plus lourde lors de la revente du bien. La loi de finances 2025 marque un tournant décisif pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) en France.

Le statut LMNP a offert différents avantages fiscaux jusqu'en 2025. Il a permit la déduction des amortissements des revenus locatifs, ce qui a baissé l'assiette imposable. Une réforme majeure impose la réintégration de ces amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien à partir de 2025. Cela entraînera une hausse potentielle de l'imposition pour les propriétaires.

Cette évolution alignera la fiscalité des LMNP sur celle des autres régimes d'investissement immobilier comme le LMP, mais à un important détail près... l'imposition des plusvalue reste assujettie à la plusvalue des particuliers ce qui implique un abbatement pour durée de détention.

Les investisseurs doivent prendre connaissance de ces changements. Ils anticiperont ainsi leur impact sur la rentabilité de leurs projets immobiliers. Quelles sont les principales modifications apportées par la loi de finances 2025 ? Quels sont les éléments qui demeurent inchangés pour les LMNP ? Les réponses sont dans cet article.

Le grand changement du LMNP en 2025 : la fin d’un avantage fiscal important

La suppression de la déduction des amortissements en cas de revente

Le statut LMNP a permit aux investisseurs de bénéficier de l’amortissement comptable du bien et des équipements. Cela a réduit les revenus imposables tout au long de la détention du bien. Plus important encore, lors de la revente, la plus-value était calculée uniquement sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Sans que les amortissements déduits soient réintégrés. L’impôt dû au fisc a aussi baissé.

Cette fiscalité avantageuse disparaît à partir de 2025. Tous les amortissements comptabilisés devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La base de taxation sera donc bien plus élevée et l’imposition à la revente augmentera. Sauf pour les investisseurs LMNP qui conservent les biens sur une longue durée, puisque les abbatements pour durée de détention s'appliquent.

Exemple chiffré :

Avant 2025 :

Un investisseur réalise une plus-value imposable de 100 000 €. Il doit payer 36 200 € d’impôts avec un taux global d’imposition de 36,2 % (incluant l’impôt sur la plus-value à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %),

Après 2025 :

La plus-value imposable grimpe à 150 000 € avec la réintégration des amortissements. L’impôt total s’élève alors à 54 300 €.

Impact pour l’investisseur

Une augmentation de l’impôt de 18 100 € sera à régler lors de la revente.

Situation	Avant 2025	Après 2025
Plus-value imposable	100 000 €	150 000 €
Taux d'imposition total	36,2 %	36,2 %
Impôt dû	36 200 €	54 300 €
Augmentation de l'impôt	-	+18 100 €
Impact pour l'investisseur	Aucun changement	Augmentation significative de l'impôt

 

Ce changement fiscal affectera la rentabilité des investissements LMNP. En particulier pour ceux qui comptaient sur une stratégie de revente rapide après quelques années de location.

Pourquoi ce changement fiscal ?

Différentes raisons sont à l'origine de cette réforme, mais l'absence de réintégration était une anomalie fiscale.

Un objectif budgétaire : augmenter les recettes fiscales

Le gouvernement cherche à renforcer les rentrées fiscales face à un déficit public croissant qui est estimé à 5,4% du PIB pour le budget 2025. Il espère récupérer plusieurs centaines de millions d’euros de recettes supplémentaires chaque année suite à la suppression de cet allègement fiscal à la revente.

Encourager la détention longue durée dans un contexte de crise du logement

Le marché immobilier souffre d’un manque d’offres locatives, surtout en meublé longue durée. Cela s'explique par l'augmentation des investissements à court terme (Airbnb, locations saisonnières). La fiscalité sur la revente a ensuite été revue à la hausse pour inciter les propriétaires à conserver leurs biens plus longtemps. L’offre locative sera ainsi stabilisée.

Un dispositif d’exonération progressive pour favoriser la rétention des biens

Le gouvernement maintient le principe d’une exonération progressive de l’impôt sur la plus-value. Cela encouragera la détention sur le long terme.

- à partir de 6 ans, un abattement progressif s’applique,

- après 30 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt.

Ce qui ne change pas en 2025 pour le LMNP

Le statut LMNP et ses avantages restent en place

Le cadre général du statut LMNP demeure inchangé en 2025 malgré la réforme fiscale qui impacte la taxation des plus-values. Les investisseurs conservent la possibilité d'amortir le bien pendant toute la durée d'exploitation ce qui neutralise l'impôt sur les revenus locatifs pendant des années. Il reste ainsi une option attractive pour ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs avec une fiscalité optimisée.

Les régimes micro-BIC et réel sont maintenus. Le micro-BIC reste accessible aux propriétaires qui génèrent jusqu'à 77 700 € de revenus locatifs par an. Un abattement forfaitaire de 50 % sera aussi appliqué pour tenir compte des charges, comme c'était le cas précédemment.

Le régime réel permet toujours de déduire l’ensemble des frais et charges pour les investisseurs dont les charges réelles dépassent cet abattement. Cela comprend les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’entretien.

La possibilité d’amortir le bien et les équipements est toujours en vigueur pour réduire l’assiette imposable sur les loyers perçus. Cela réduira l’impôt dû sur les revenus locatifs sans générer de déficit foncier (le déficit foncier concernant les revenus de location nue).

Les loyers perçus continueront d’être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires bénéficieront de règles fiscales plus souples que celles des revenus fonciers classiques. Le taux d’imposition sera potentiellement plus avantageux et des charges seront mieux prises en compte. Cela contribuera à la rentabilité de l’investissement.

La récupération de la TVA sur les résidences services

Le dispositif de récupération de la TVA à 20 % pour l’achat d’un bien en résidence services demeure en place. C'est un atout pour les investisseurs qui choisissent d’acheter un logement dans une résidence avec services, sous certaines conditions.

L’investisseur doit mettre son bien en location meublée au sein d’une résidence proposant au moins trois des quatre services suivants pour être éligible à cette récupération de TVA :

• l'accueil et la réception,

• la fourniture du linge,

• le service de ménage,

• le petit-déjeuner.

Ce type d’investissement est prisé dans les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme dans lesquels l’exploitant prendra en charge la gestion locative.

À ce jour, aucune suppression ni modification de cette mesure fiscale n’a été annoncée. Les investisseurs qui souhaitent bénéficier de cet avantage peuvent donc toujours le faire en 2025. L’attrait du LMNP sera maintenu dans certaines niches de marché.

 

Analyse chiffrée de l’impact des changements sur les investisseurs

Comparaison des impôts sur la plus-value avant/après 2025

 

Critère	Avant 2025	Après 2025	Impact
Plus-value imposable	100 000 €	150 000 €	+50%
Impôt total	36 200 €	54 300 €	+18 100 €
Stratégie fiscale	Vente optimisée	Conservation recommandée	Long terme favorisé

Quelles villes restent attractives pour le LMNP ?

Le statut LMNP conserve des avantages importants pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs malgré les changements fiscaux à venir. Il faudra bien choisir la localisation et la stratégie d’investissement pour optimiser la rentabilité nette après impôt.

Focus sur les marchés locatifs porteurs

Certaines villes conservent un fort potentiel pour les investissements en LMNP en raison de :

• la demande locative soutenue,

• la tension sur l’offre de logements

• des perspectives de valorisation immobilière.

Parmi les zones les plus attractives en 2025, on retrouve :

Paris

Paris reste un marché incontournable avec une demande toujours élevée, surtout pour les petites surfaces en meublé. Le loyer moyen y est de 28.5 à 31.8 €/m² selon les quartiers (Meilleurs Agents, 2025). La rentabilité brute variera entre 3 % et 5 %.

L’investissement en LMNP à long terme y demeure une option sécurisée, malgré une fiscalité plus lourde et des régulations strictes sur la location courte durée.

Lyon

Lyon bénéficie d’un tissu économique dynamique, d’une forte population étudiante et d’une tension locative importante. Elle est la deuxième ville la plus attractive pour le LMNP. La rentabilité y oscille entre 4 % et 6 %, avec des loyers qui avoisinent 14.9 à 17.4 €/m² selon les quartiers.

Bordeaux

Bordeaux est une ville attractive grâce à sa forte croissance démographique et son attrait touristique. On y observe toutefois un ralentissement du marché immobilier. La rentabilité y est estimée entre 3,5 % et 5,5 %, notamment dans des quartiers comme Bastide ou Bacalan.

Nantes

Nantes est en pleine expansion. Elle affiche un excellent rapport prix/loyer avec une rentabilité moyenne de 4,5 % à 6 %. Son attractivité repose sur une forte demande locative des étudiants et des jeunes actifs, ainsi que sur un cadre de vie dynamique.

Toulouse, Montpellier et Lille offrent aussi de belles opportunités en LMNP, avec des loyers en hausse et une demande locative soutenue.

Impact sur la rentabilité nette après impôt

La fiscalité du LMNP évolue avec la réforme de 2025. Elle impacte directement la rentabilité nette après impôt. Deux éléments importants doivent être pris en compte :

L’optimisation des revenus locatifs

Les loyers perçus restent fiscalement attractifs grâce à la possibilité de déduire les amortissements et charges sous le régime réel. Les investisseurs peuvent maintenir un taux d’occupation élevé s'ils privilégient des villes dans lesquelles la tension locative est forte. Cela garantira une meilleure rentabilité.

L’impact de la nouvelle taxation des plus-values

L’impôt à la revente augmente, avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Une détention longue durée devient plus intéressante pour optimiser la rentabilité nette. Une exonération progressive de l’impôt sur la plus-value après 6 ans sera appliquée, ainsi qu'une exonération totale après 30 ans.

Stratégies à adopter pour optimiser son investissement LMNP en 2025

Les investisseurs en LMNP doivent adapter leur stratégie pour optimiser leur rentabilité et réduire l’impact de la fiscalité sur leur patrimoine. Deux axes d’optimisation sont essentiels :

• l’anticipation de la revente

• l’adaptation de l’investissement au nouveau cadre fiscal.

Anticiper la revente et sa fiscalité

L’un des principaux changements du LMNP en 2025 concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente. Cela augmentera l’impôt à payer. Il faudra ainsi analyser son horizon de détention pour déterminer la meilleure stratégie patrimoniale.

Analyser l’opportunité de vendre maintenant ou de conserver son bien

Avant 2025, la plus-value imposable était calculée sans tenir compte des amortissements déduits. Un investisseur qui a réalisé des amortissements importants pouvait ainsi revendre son bien avec une imposition plus faible.

Après 2025, tous les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela alourdira l’impôt à payer à la revente.

Les investisseurs devront :

- vendre rapidement avant la mise en place de la réforme, pour bénéficier des anciennes règles plus favorables,

- adopter une stratégie de détention longue durée. La plus-value immobilière reste exonérée après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Comparer les statuts LMNP, LMP et SCI pour optimiser la fiscalité

LMNP

Malgré la réforme, ce statut reste intéressant pour les investisseurs cherchant des revenus complémentaires avec une imposition optimisée sur les loyers grâce aux amortissements.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Ce statut permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value sous certaines conditions (détention de plus de 5 ans et recettes locatives > 23 000 €/an). Il peut devenir plus intéressant pour les investisseurs qui ont une activité locative conséquente.

SCI à l’IS

Une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet de conserver les amortissements et d’éviter la taxation des plus-values en cas de revente des parts sociales plutôt que du bien lui-même. Elle convient aux investisseurs qui souhaitent limiter l’imposition sur la plus-value.

Adapter son investissement au nouveau contexte fiscal

Les investisseurs doivent revoir leur approche pour pour la rentabilité nette après impôt et sécuriser leur placement immobilier, avec l’évolution du cadre fiscal.

Investir dans des biens à forte rentabilité nette après impôt

Les investisseurs doivent privilégier des biens qui offrent un rendement locatif brut d’au moins 5 à 7 %. Cela compensera l’augmentation potentielle de la fiscalité sur la plus-value.

Les petites surfaces meublées (studios, T1, T2) restent intéressantes. Elles sont plus rentables et bénéficient d’une demande constante, notamment de la part des étudiants et jeunes actifs.

Il faudra négocier le prix d’achat pour intégrer dès le départ une marge de sécurité en cas de revente future.

Miser sur des zones à forte demande locative

Les villes dans lesquelles la tension locative est forte permettent de sécuriser un bon taux d’occupation et d’éviter les périodes de vacance locative. 

Paris et Île-de-France restent des marchés sécurisés, malgré une fiscalité plus contraignante,

Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille et Toulouse affichent des rendements attractifs avec une demande locative en croissance.

Les villes universitaires (Montpellier, Grenoble, Rennes) assurent un taux d’occupation élevé grâce à la demande en logements étudiants.

Les résidences services (étudiantes, seniors, affaires) offrent une gestion simplifiée et permettent de récupérer la TVA sur l’investissement.

Optimiser le régime fiscal de ses revenus locatifs

Le régime micro-BIC reste intéressant pour les biens avec un loyer annuel inférieur à 77 700 €, grâce à un abattement forfaitaire de 50 %.

Le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges et amortissements, et devient particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des charges élevées.

LMNP en 2025, toujours rentable ?

Le statut LMNP subit une réforme importante en 2025. En particulier avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette modification fiscale engendre une augmentation de l’impôt sur la plus-value. Cela pourrait réduire l’attractivité de ce dispositif pour certains investisseurs.

La suppression de certains avantages fiscaux pourrait aussi rendre la revente moins intéressante, surtout à court terme. Cette réforme n’annule pas pour autant les nombreux avantages du LMNP avec sa simplicité de gestion et ses avantages fiscaux sur les revenus locatifs.

Le LMNP reste un bon dispositif d'investissement pour les particuliers qui souhaitent bénéficier d’une imposition optimisée sur leurs loyers grâce à la déduction des amortissements. Il demeure une option viable pour ceux qui choisissent de conserver leurs biens à long terme. En particulier grâce à l’exonération progressive de la plus-value au bout de 22 ans de détention.

Les zones à forte demande locative continuent de représenter des opportunités intéressantes pour garantir des rendements attractifs. C'est le cas des grandes villes universitaires et des marchés immobiliers tendus.

Cela dit, les investisseurs devront revoir leur stratégie d’investissement suite aux nouvelles règles fiscales. La gestion de la fiscalité, l’anticipation de la revente et le choix de la localisation sont désormais des critères à prendre en compte pour optimiser la rentabilité nette après impôt.

Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert en gestion locative et fiscalité pour être sûr de prendre les bonnes décisions. Ce dernier pourra guider l’investisseur dans l’adaptation de sa stratégie aux nouvelles règles fiscales. Il l’aidera aussi à choisir le meilleur régime fiscal (micro-BIC ou réel) et optimiser les rendements tout en réduisant les risques fiscaux et financiers.

Le LMNP en 2025 reste un investissement rentable, mais il nécessite désormais une approche plus stratégique pour tirer parti des nouvelles opportunités.

FAQ 

La fiscalité du LMNP devient-elle plus contraignante ?

Oui, la fiscalité du LMNP devient plus contraignante en 2025 avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Cela augmentera l’impôt à payer lors de la revente.

Faut-il vendre son bien LMNP avant 2025 ?

Cela dépend de votre stratégie. Si vous envisagez de revendre rapidement, vendre avant 2025 pourrait être avantageux pour éviter la réintégration des amortissements et la hausse de l’impôt.

Quelle est la nouvelle imposition sur la plus-value LMNP ?

Les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value imposable à partir de 2025. Cela entraînera une hausse de l’impôt sur la plus-value lors de la revente.

Le LMNP reste-t-il un bon investissement après 2025 ?

Oui, le LMNP reste un bon investissement, surtout pour les détentions à long terme. Il nécessite toutefois une stratégie plus réfléchie pour une rentabilité maximale et pour atténuer l'impact fiscal.