LMNP Censi Bouvard : Optimiser son investissement dans la location meublée

Le LMNP Censi Bouvard suscite l'engouement des investisseurs en location meublée. Rien de bien étonnant, puisque la loi Censi permet aux investisseurs en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) une réduction d’impôt notable. L'abattement s'applique sur le prix d’achat d’un bien neuf en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD). En parallèle, le bien et le mobilier font l'objet d'amortissement.

Introduit par l'amendement Censi Bouvard en 2009, le dispositif est l'assurance du versement régulier des loyers sur une période d'au moins 9 ans, via un bail commercial. En termes d'immobilier locatif, le dispositif Censi fait la différence entre le LMNP (Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce premier n'est pas concerné, car associé à des revenus locatifs plus élevés. Seul le LMNP a accès au dispositif.

Qui peut bénéficier de la loi Censi Bouvard ?

Pour profiter du dispositif Censi-Bouvard, un certain nombre de critères est à remplir. L'investisseur doit en premier lieu acquérir un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) situé dans une résidence services (résidence étudiante, seniors, EHPAD ou tourisme classée). Il est ici question d'un bien immobilier meublé et mis en location via un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans.

Le statut de loueur en meublé non professionnel

Le dispositif Censi concerne aussi le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Il faudra en parallèle justifier de revenus locatifs inférieurs à 23.000 € annuels. Ce montant ne doit toutefois pas excéder 50 % des revenus globaux. Précision importante : la réduction d’impôt Censi Bouvard est limitée à 300.000 € d’investissement annuel.

Qu'en est-il des résidences services ?

Trois types de résidences services sont éligibles au LMNP Censi Bouvard. L'on parle des résidences étudiantes, des résidences seniors, ainsi que des établissements de santé. Il leur faut néanmoins proposer des services d'accueil, de ménage ou de petit-déjeuner. Bien entendu, les biens immobiliers en question doivent être acquis à l'état neuf ou en VEFA. Des logements meublés et exploités via un bail commercial sur une période minimale de 9 ans.

Les avantages du Censi Bouvard pour un investissement locatif

Le LMNP Censi-Bouvard permet aux investisseurs des avantages fiscaux certains. Ceux-ci se matérialisent par une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou acquis en VEFA. Une remise effective sur une période de 9 ans, peut se chiffrer à terme à quelque 33.000 €. D'autres avantages fiscaux sont également à la clé. Référence que l'on fait notamment à l'exonération de la TVA, ainsi qu'à la garantie de versement de loyers.

Exonération de TVA

Avec le Censi Bouvard dispositif, l'exonération de TVA atteint 20 % du prix d’achat d’un bien neuf ou acquis en VEFA. Quelques conditions sont néanmoins à remplir : situé en résidence services, le logement doit proposer un service d'accueil, de ménage, de lessive, ou encore de petit-déjeuner. Il faut aussi un exploitant professionnel, en charge de gérer le bien via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. Cette exonération de TVA a le mérite de diminuer le coût total de l’investissement LMNP, de manière significative.

Rendement sécurisé

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, la location meublée en résidences services devient l'assurance d'un rendement sécurisé. Une hypothèse qui fait référence au bail commercial. Signé avec un gestionnaire professionnel, ce document garantit effectivement le versement régulier des loyers pendant au moins 9 ans. L'investisseur percevra les loyers, quel que soit le taux d'occupation du bien en location. Un avantage notable qui vient s'ajouter à la réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat, ainsi qu'à l’éventuelle exonération de TVA. Notons d'ailleurs que le marché des résidences services connaît une forte demande. Les investisseurs y voient une opportunité alliant optimisation fiscale et garantie de revenus.

Censi Bouvard et LMNP réel

Le LMNP Censi Bouvard réel est la combinaison gagnante, en matière de location meublée. Il réserve effectivement des avantages fiscaux conséquents, en plus des bénéfices liés aux amortissements. Autant d'avantages LMNP qui répondent aux abonnés absents avec le régime forfaitaire.

Qu'entend-on par régime réel en BIC ?

Le régime réel en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'applique aux revenus locatifs d'un bien meublé. Contrairement au régime micro-BIC, ce mode d’imposition donne lieu à des charges déductibles LMNP réelles liées à l’activité. Référence que l'on fait aux intérêts de prêt, aux frais de gestion et travaux, aux primes assurances, aux amortissements du bien et du mobilier...

Ce régime d'imposition convient ainsi aux investisseurs ayant des charges importantes ou des biens amortissables. Il reste néanmoins optionnel pour des recettes comprises entre 77.700 et 247.000 €. Au-delà de cette fourchette, il devient obligatoire. Notons aussi que ce régime requiert la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Un critère qui amène à recourir aux services d'un expert-comptable.

Amortissements du bien immobilier et du mobilier

Le LMNP Censi Bouvard se matérialise aussi par l’amortissement du bien immobilier, dans l'optique d'une réduction de la base taxable. Ici, l'amortissement concerne uniquement la structure du bâtiment, et non sur la valeur du terrain. Il s'étale sur une durée de 20 à 50 ans. En guise d'exemple, un bien d'une valeur de 200.000 € sera amorti à hauteur de 160.000 €. Les 40.000 € correspondent en effet à la valeur du terrain.

S'agissant des mobiliers (lits, électroménager, etc.), l'amortissement s'applique sur une période de 5 à 10 ans. La nature et la durée d'utilisation de chaque élément entrent effectivement en ligne de compte. L'objectif à terme étant une défiscalisation LMNP des loyers, tout en évitant un déficit fiscal reportable.

Régime réel vs Régime forfaitaire

En termes d'avantages fiscaux, le LMNP réel Censi-Bouvard prend l'ascendant sur le régime forfaitaire. Une hypothèse qui fait référence à la déduction des charges réelles liées à l’activité locative, mais aussi aux amortissements (bien et mobilier). Des déductions qui peuvent aller jusqu'à l'annulation pure et simple de la base taxable. L’imposition des revenus locatifs s'en trouve limitée. De son côté, le régime forfaitaire permet un abattement de 50 % des recettes. En cas de charges importantes, cet abattement ne fait pas le poids.

Les étapes pour réussir son investissement Censi Bouvard

Pour profiter pleinement des avantages liés au LMNP Censi Bouvard, il faut passer par quelques étapes bien définies. L'on parle de la sélection du bien dans une résidence services, de la signature du bail avec l'exploitant, ainsi que les formalités pour obtenir le statut de LMNP.

Sélection d’un bien dans une résidence services

En termes de LMNP Censi Bouvard, bien choisir le bien dans une résidence services forme le garant d'un bon rendement locatif. Le plus important est de privilégier des emplacements attractifs, à proximité des pôles économiques, universitaires ou touristiques. De même, une résidence avec une gestion professionnelle est de mise, dans l'optique de proposer des services adéquats offerts, comme (entretien, sécurité...) aux locataires. Bien entendu, il faut aussi s'assurer de la qualité desdits services. Une analyse des charges de copropriété et de la rentabilité nette après impôts, forme aussi un passage obligé.

Signature d’un bail commercial avec l’exploitant

Le LMNP Censi Bouvard prévoit aussi la signature d'un bail commercial avec un exploitant (souvent une société spécialisée). Ce contrat liant le propriétaire à ce dernier définit les modalités de location, les obligations de l'exploitant (gestion, entretien, etc.) et les questions financières (loyer, répartition des charges). La nature des loyers y seront précisée : fixe ou variable en fonction de la rentabilité de la résidence. Grâce au bail commercial, l'investisseur LMNP immobilier profite surtout d'une fiscalité avantageuse. Soumis au régime réel ou micro-BIC, ses revenus locatifs peuvent être exonérés de TVA.

Démarches à faire pour obtenir le statut LMNP

L'obtention du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) passe par une déclaration des revenus LMNP auprès du service des impôts. Une étape qui consiste à remplir le fameux formulaire P0i. Celui-ci permet d'immatriculer l'activité auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Ensuite, il y a l'étape de sélection du régime fiscal (régime réel ou régime micro-BIC). Enfin, l'ouverture d'un compte bancaire dédié à l’activité locative est de mise. Cette démarche vise à faciliter la gestion des flux financiers.

Simulation d’un investissement LMNP Censi Bouvard

La simulation d'un investisseemnt LMNP Censi Bouvard permet de mieux mesurer l'impact de la réduction d'impôt, des amortissements, mais aussi du retour sur investissement. Voici trois exemples d'investissement qui, respectivement, matérialise l'investissement dans une résidence services, la réduction d'impôt et les amortissements, ainsi que le retour sur investissement. 

Exemple chiffré d'un investissement dans une résidence services

Soit un investissement LMNP Censi Bouvard dans une résidence services à Toulouse. Le prix d'achat du bien est de 150.000 €, le loyer annuel perçu de 8.400 € et le taux de rendement brut de 5,6 %. Déduction faite des charges de gestion et de la fiscalité, le rendement LMNP net peut s'établir à 4,5 %. Une rentabilité qui s'ajoute à la réduction d'impôt liée au régime LMNP. Référence que l'on fait à l'amortissement du bien, optimisant ainsi la rentabilité nette globale de l'investissement.

Calcul de la réduction d’impôt et des revenus locatifs

Soit un investissement LMNP Censi Bouvard dans un bien acquis pour 150.000 €. Il génère un revenu locatif annuel de 10.000 €. En optant pour le LMNP réel, l'amortissement du bien permet de dégager 5.000 € (réduction de la base taxable) par an, sur 30 ans. Avec un taux marginal d'imposition de 30 %, la diminution se chiffre à 1.500 €, soit 5.000 € x 30 %. On obtient ainsi un revenu net après impôt de 3.500 €, ce qui équivaut à une rentabilité nette après impôt de 2,3 %.

Analyse du retour sur investissement

Le dispositif LMNP Censi Bouvard ramène à l'acquisition de biens immobiliers dans des résidences services (résidences étudiantes ou résidence tourisme). Il réserve tout un lot d'avantages fiscaux. En guise d'exemple, soit un investissement de 150.000 € dans une résidence étudiante à Lyon. Le loyer annuel est de 8.000 € HT. L'amortissement du bien et de son mobilier sur une période de 20 ans, diminue la taxation des revenus fonciers. Avec la réduction d’impôt Censi Bouvard de 11 %, le prix d'achat de 16.500 € sont crédités sur l’impôt sur une période de 9 ans. L'investisseur engrange alors un cash flow de 8.000 € (loyers). Grâce à l’amortissement et de la réduction d’impôt, son retour sur investissement se situe à environ 7 à 8 % net, après impôts et charges.

Le LMNP Censi Bouvard en bref et l'alternative Pinel

Le LMNP Censi Bouvard est la formule indiquée, en vue de revenus locatifs faiblement imposés. Dans certaines conditions, ils peuvent même être nets d’impôt. Les bénéfices s'amoncèlent d'ailleurs en optant pour le régime réel, synonyme de déduction des charges liées à l'acquisition du bien (frais de notaire, intérêts de prêt immobilier, frais de travaux de rénovation...). On a également les amortissements du bien et du mobilier, d'où la possibilité d'annuler l'imposition. 

Néanmoins, le revers de la médaille se révèle beaucoup moins reluisant. Une allusion surtout que l'on fait surtout aux contraintes liées au bail commercial LMNP. Ce contrat à long terme et renouvelable n'est pas de tout repos pour l'investisseur. En effet, il s'en trouve lié sans possibilité de réviser le loyer, à moins de composer avec les indices de révision (indice des loyers commerciaux). De plus, certaines obligations sont à honorer. L'on parle notamment de celles liées à l'entretien des lieux. Seule une faute grave de la part de l'exploitant ouvrirait la voie à une rupture avant terme du bail commercial. De plus, la conjoncture économique n'est pas toujours sans conséquence sur les loyers, et donc sur la rentabilité.

Enfin, rappelons que le Projet de Loi de Finances 2023 a mis fin à la loi Censi-Bouvard. À l'heure actuelle, s'agissant surtout des avantages, on ne peut pas trouver un dispositif équivalent sur le marché. Certains investisseurs dans la location meublée se sont néanmoins rabattus sur la loi Pinel Plus 2023. Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation d'un investir immobilier dans le neuf et dans une zone éligible. Il permet une réduction d'impôt à hauteur de 12, 18, ou même de 21%. Une remise qui s'applique sur 6, 9 ou 12 ans, selon la durée de location obligatoire convenue. Il faut néanmoins remplir des conditions rigoureuses relatives au confort des locataires.