Location meublée fiscalité : Comment maximiser les revenus locatifs ?

La location meublée fiscalité est la clé, s'agissant de maximiser le montant des revenus locatifs. En effet, ce modèle économique consiste à louer un logement suffisamment équipé pour une occupation immédiate. Référence faite aux éléments qui sont définis par le décret du 31 juillet 2015 (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.). Mieux vaut donc bien cerner la fiscalité de la location meublée, afin d'optimiser le montant des revenus locatifs. Il s'agit littéralement de jouer sur l'impôt pour maximiser la rentabilité locative, tout en calibrant au mieux la gestion patrimoniale. Le tout est de bien choisir le régime fiscal (micro-BIC ou réel), dans l'optique d'une réduction d'impôt.

Par ailleurs, la fiscalité de la location meublée se décline en deux statuts : LMNP (location en meublé non professionnel) et LMP (location en meublé professionnel). Chacun d'eux a un impact sur la cotisation sociale et l'imposition des plus-values issues du logement. De même, la location meublée est à distinguer de la location nue. Cette première ouvre la voie à une fiscalité optimisée, via le régime micro-BIC ou réel. Elle permet des baux plus flexibles, généralement d’un an. Avec la location nue, le montant des revenus sont imposés au régime des revenus fonciers. Les baux s'étalent sur trois ans.

Cadre juridique de la location meublée

La fiscalité de la location meublée ramène à des dimensions juridiques et fiscales bien définies. Des obligations déclaratives sont aussi à honorer chaque année. Elles diffèrent selon le type de location en meublé (LMNP ou LMP), ce qui donne lieu à différents montants d'impôt lié au logement.

Définition légale de la location meublée

Les locations meublées sont régies par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Elles consistent à la mise à disposition d’un logement équipé d'une liste minimale bien définie de meubles et d'équipements (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.), faisant référence au décret du 31 juillet 2015. L'objectif est de permettre au locataire une occupation immédiate avec un certain niveau de confort. La location meublée se décline en deux catégories : résidentielle via un bail classique et saisonnière en meublés de tourisme. Par ailleurs, les locations meublées impliquent deux statuts LMNP et LMP. Il en va du montant d'impôt à acquitter.

Obligations déclaratives en location meublée

La location en meublé consiste à mettre en location un logement meublé. Dans le registre des obligations déclaratives chaque année, il faut une inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce avec le formulaire P0i (LMNP) ou P0 CMB (LMP). On précisera alors le régime fiscal choisi : micro-BIC (abattement forfaitaire) ou régime réel (déduction des charges). La déclaration du montant des revenus locatifs se fera via le formulaire 2042 C PRO et des bénéfices via le 2031 (régime réel).

Critères d'éligibilité et différence entre LMP et LMNP

La location meublée peut être exercée sous deux statuts fiscaux : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce premier implique chaque année des recettes issues de la location en dessous de la barre des 23.000 €. Cette somme devrait représenter moins de 50 % du montant des revenus du foyer fiscal. Pour sa part, le statut LMP concerne les recettes dépassant, chaque année, le seuil en question et formant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Sur le plan fiscal, le LMNP (location en meublé non professionnel) jouit d'une fiscalité allégée et exonérée de cotisations sociales. Il voit le montant de ses revenus soumis à l'impôt relatif au régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou régime réel (déduction des charges et amortissements). Le LMP profite quant à lui d'une déduction optimisée chaque année, avec possibilité d'exonération sur les plus-values après 5 ans. Revers de la médaille : il se trouve confronté à de multiples charges, dont les plus-values professionnelles. Il lui faut aussi une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants et un assujettissement aux cotisations sociales seront de mise.

Les régimes fiscaux de la location meublée

La location meublée fiscalité ramène à des stratégies bien huilées. En effet, le montant des revenus locatifs sont soumis chaque année à l'impôt relatif à la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Un classement qui augure des avantages fiscaux et comptables. Deux régimes fiscaux sont au choix : le micro bic régime et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s'adresse aux locations en meublés aspirant à une gestion locative allégée. Il suffit d'une déclaration des recettes : nul besoin de tenir une comptabilité détaillée. Ce régime fiscal par défaut correspond à un investissement immobilier avec peu de charges et générant un montant de revenus locatifs plutôt modeste. En effet, ceux-ci ne doivent pas dépasser 77.700 € (plafond 2024 pour les locations classiques) et 188.700 € pour les meublés de tourisme classés. Ils sont respectivement soumis à un taux de l’abattement forfaitaire de 50 % et 71 %. Ce mécanisme du régime micro qui réduit donc de moitié la base taxable des revenus locatif.

Le régime réel

Le régime réel convient aux locations en meublés confrontés à des charges importantes. Il présente un certain niveau de complexité requérant la tenue d'une comptabilité rigoureuse et un suivi rigoureux chaque année. Ce régime réel s'impose pour les recettes excédant chaque année les seuils de 77.700 € pour une location classique et 188.700 € pour un meublé de tourisme classé. En outre, le bénéfice réel s'obtient après déduction des charges réelles des recettes locatives. Les charges en question font référence aux intérêts d’emprunt, aux frais d’entretien et de réparation, aux charges de copropriété, aux primes d'assurances, à la taxe foncière. De plus, l'amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier vient réduire davantage la base taxable. Dans certains cas, on assiste à une défiscalisation (annulation de la base taxable) pure et simple.

Exemple chiffré comparant le micro-BIC et le régime réel

Soit une location meublée générant chaque année 15.000 € de recettes. Ses charges totales (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc.) s’élèvent à 8.000 €. S'il opte pour le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % ramène la base taxable à 7.500 €. Avec le régime réel, les charges déductibles de 8.000 € font une base imposable de 7.000 € (15.000 € - 8.000 €).

De plus, le régime réel prévoit l’amortissement du logement (hors valeur du terrain) sur une durée de 20 à 30 ans. La durée est de 5 à 10 ans pour le mobilier et des équipements. Il s'agit d'une charge comptable non décaissée, destinée à réduire davantage le bénéfice imposable sans impacter la trésorerie. Pour l'exemple, si les amortissements (logement + mobilier) valent 7.000 €, on assiste à une défiscalisation totale. Le régime bénéfice réel est donc plus avantageux en cas de charges importantes. Dans le cas contraire, le micro-BIC reste la meilleure option, avec à la clé une gestion locative plus allégée.

Déclaration des revenus locatifs : obligations et démarches

La déclaration du montant des revenus locatifs issus de la location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La location meublée fera son choix entre le régime micro-BIC et le régime réel (déduction des charges et amortissements). Pour le statut LMP, les démarches incluent l'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et via le formulaire P0i en LMNP. Il s'agit là de se conforme chaque année aux obligations légales, passage obligé vers l'optimisation de la fiscalité.

Déclarer ses revenus en micro-BIC

La déclaration du montant des revenus en micro-BIC est simplifiée. Une démarche qui cadre donc avec la location meublée générant chaque année de faibles recettes. Elle se fait en trois étapes bien définies. En premier lieu, on fait l'inventaire des recettes brutes, incluant toutes les sommes perçues (loyers, charges locatives). Puis, on remplit le formulaire 2042 C PRO en déclarant les recettes locatives dans la section dédiée au régime micro-BIC. Et en troisième lieu, on procède au calcul automatique de l’abattement forfaitaire (50 % pour une location meublée classique et 71 % pour un meublé de tourisme classé). Notons que l'abattement forfaitaire ne requiert aucune justification des charges.

Déclarer ses revenus en régime réel

La déclaration du montant des revenus location meublée en régime réel se révèle plus complexe. En effet, le régime bénéfice réel implique des charges déductibles, ainsi que l'amortissement du logement et du mobilier chaque année. La base imposable du montant des revenus location meublée s'en trouve réduite, voire annulée. Les charges déductibles ramènent notamment aux intérêts d’emprunt (financement du logement), à d'éventuelles dépenses issues de travaux d'entretien et de réparation, aux charges de copropriété non récupérables, aux primes d'assurances (habitation, loyers impayés), à la taxe foncière, ainsi qu'aux frais de gestion locative ou comptable.

Spécificités de la déclaration des revenus location en LMP

En LMP, le montant des revenus restent déclarés en BIC, mais la location meublée est soumise à des cotisations sociales (Sécurité Sociale des Indépendants). Le régime réel est souvent appliqué pour optimiser la déduction des charges et amortissements. Les formulaires utilisés sont identiques à ceux du LMNP, mais les plus-values sont soumises chaque année au régime des plus-values professionnelles.

Spécificités et cas particuliers de la location meublée

La location meublée fiscalité concerne aussi le meublé tourisme et le meublé tourisme classé. D'ailleurs, le calcul de l'impôt sur le revenu revêt chaque année des particularités notables.

La fiscalité des meublés de tourisme

La fiscalité des meublés de tourisme et des meublés de tourisme classés offre des avantages spécifiques pour les locations en meublés. Les revenus issus de ces biens destinés à la location saisonnière, sont aussi classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Avec le régime micro (recettes annuelles inférieures à 188.700 €), un abattement forfaitaire exceptionnel de 71 % s'applique au montant des revenus locatifs. De son côté, le régime réel prévoit la déduction des charges liées la location en meublé tourisme (travaux, amortissements, frais de gestion). Il y a aussi l'amortissement du logement et du mobilier, en vue d'une réduction optimale de la base imposable.

En outre, dans certaines collectivités, la location en meublé tourisme et le meublé tourisme classé bénéficient d'une exonération partielle ou totale à la CFE (cotisation foncière des entreprises). Reste à opter pour un logement situé dans des zones à forte activité touristique, pour maximiser les revenus locatifs.

Calcul de l’impôt sur le revenu en fonction du régime fiscal

Le calcul de l’impôt sur le revenu pour une location meublée varie selon le régime fiscal. Point commun : la base imposable est ajoutée chaque année aux autres revenus du foyer et soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans la pratique, avec le régime micro-BIC, les recettes brutes sont soumises à un abattement forfaitaire (50 % pour une location classique, 71 % pour un meublé de tourisme classé). On se retrouve donc avec une base imposable ramenant à des recettes diminuées de l’abattement forfaitaire. Avec le régime réel, les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements) sont déduites des recettes locatives. La base imposable est calculée après déduction, matérialisant ainsi l'optimisation fiscale.

Location meublée fiscalité en bref et autres points importants

La location meublée fiscalité impacte directement la rentabilité des locations meublées. En effet, le régime micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de nature à réduire la base taxable. Celle-ci peut même s'annuler avec le régime réel, grâce à la déduction des charges réelles et aux amortissements (logement et mobilier). En LMP, le montant des revenus est soumis chaque année aux cotisations sociales, mais une exonération sur les plus-values s'applique après 5 ans.

Concernant le meublé de tourisme chambre, la fiscalité relève des BIC avec un abattement forfaitaire. La déclaration en mairie est obligatoire. En effet, l'on parle d'une chambre équipée louée pour de courtes durées à des voyageurs. Elle est à distinguer des chambres d’hôtes, en l'absence de services comme le petit-déjeuner. Certaines villes imposent également d'autres formes d'impôt, en l'occurrence de la taxe de séjour. Des restrictions liées à la réglementation locale peuvent aussi s'appliquer chaque année.

Par ailleurs, les récentes lois de finances ont modifié la fiscalité des locations meublées, particulièrement pour les meublés de tourisme. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le seuil de revenus locatifs pour le régime micro-BIC est fixé à 15.000 €. Le taux d'abattement forfaitaire est aussi revu à la baisse. Pour une résidence principale mise en location meublée, l'exonération des revenus s'applique en dessous du seuil des 152 € par m² (206 € par m² en région Île-de-France). Le respect de ces plafonds de loyer conditionne l'accès à l'exonération. Ces ajustements visent d'ailleurs à encourager la location longue durée et à réguler le marché des meublés de tourisme. En parallèle, il est aussi question de donner aux propriétaires louant une partie de leur résidence principale, la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux.