Loi défiscalisation : Les dispositifs pour réduire les impôts en 2025

Une loi de défiscalisation immobilière désigne un dispositif législatif permettant de bénéficier une réduction de l'impôt sur le revenu, en échange d’un engagement locatif. Par ce mécanisme, elle vise à stimuler l’investissement immobilier dans des secteurs particuliers. L'on parle de celui du logement neuf (loi Pinel), celui du logement ancien à rénover (loi Denormandie), ou encore celui des résidences services (Censi-Bouvard). Certains dispositifs ciblent également la rénovation du patrimoine, en l'occurrence de la loi Monuments Historiques et du déficit foncier. D'autres sont destinés à favoriser l’offre locative, réhabiliter le bâti ancien et soutenir le marché immobilier.

Ces dispositifs de défiscalisation révèlent toute leur utilité, dans le contexte économique et fiscal actuel en France. Face à une pénurie de logement locatif, ils ont le mérite de favoriser l'investissement immobilier. La loi Pinel et la loi Denormandie font d'ailleurs figure de tête de lance dans cette optique. De même, ces dispositifs de défiscalisation jouent un rôle crucial dans la rénovation urbaine et l'entretien du patrimoine historique (loi Monuments Historiques, déficit foncier). Dans un contexte de pression fiscale accrue, ils proposent des avantages fiscaux attractifs. Allusion que l'on fait notamment à la réduction de l’impôt sur le revenu.

Les principaux dispositifs de défiscalisation du moment

La loi défiscalisation renvoie à cinq grandes familles de dispositifs de défiscalisation. Il s'agit de la loi Pinel, de la loi Denormandie, de la loi Censi-Bouvard, de la loi Monuments Historiques, ainsi que le déficit foncier.

La loi Pinel, le dispositif phare

La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu. Un dispositif de défiscalisation qui nécessite toutefois un investissement immobilier dans un logement neuf destiné à la location. L'on parle de logements situés en zones tendues (demande locative accrue). On note aussi des engagements locatifs de 6, 9 et 12 ans. Respectivement, la réduction d’impôt sera de 12 %, 18 % et 21 % du prix du logement neuf. Ainsi, la loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation maximisant l'avantage fiscal et permettant de constituer un patrimoine immobilier.

En comparaison avec d'autres dispositifs de défiscalisation, la loi Pinel permet une réduction d’impôt immédiate. Le déficit foncier se matérialise, par exemple, par la diminution progressive des revenus imposables sur plusieurs années. De même, la loi Censi-Bouvard porte sur une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans. Pour sa part, la loi Monuments Historiques s'adresse surtout aux gros investisseurs désireux d'une réduction d'impôt via la déduction intégrale des frais de travaux réalisés. En outre, la loi Pinel se distingue de la loi Denormandie, en termes de logement cible. Cette dernière est effectivement axée sur la rénovation de logements anciens, dans les centres-villes. 

La loi Denormandie pour investir dans l’immobilier ancien

La loi Denormandie vise à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes. Inspiré de la loi Pinel, ce dispositif de défiscalisation immobilière prévoit une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif. Elle est de 12 % du prix du logement pour une durée d'engagement de location de 6 ans. Le taux est de 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Néanmoins, l'investissement immobilier doit consister à acheter un logement ancien situé dans l’une des 222 villes du programme Action Cœur de Ville. Il prévoit aussi des travaux destinés notamment à améliorer la performance énergétique du logement. Les dépenses liées aux travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En somme, la loi Denormandie va dans l'optique de valorisation du patrimoine existant. Elle prend tout son sens, dans le contexte de raréfaction des terrains constructibles.

Par ailleurs, la loi Denormandie compte des points communs avec la loi Pinel. Allusion que l'on fait aux plafonds de loyer et de ressources des locataires. Mis à part le type de logement concerné, la loi Denormandie se révèle plus souple en termes de zone d'investissement immobilier. En effet, elle a le mérite de favoriser les petites et moyennes villes. La loi Pinel est quant à elle confinée au seul domaine des zones tendues.

La loi Censi-Bouvard pour les loueurs en meublé non professionnels

Le dispositif Censi-Bouvard concerne l'investissement immobilier dans une résidence de services (résidence étudiante, résisence senior ou EHPAD). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, étalée sur 9 ans. Pour en bénéficier, il faut un engagement de location d'une durée minimale de 9 ans. Ce dispositif de défiscalisation impose néanmoins un plafond d’investissement à 300.000 €. L'engouement des investisseurs pour ce dispositif s'explique par la délégation de la gestion locative. Cette mission revient effectivement à un gestionnaire professionnel. Le bail commercial signé avec ce professionnel garantit le versement des loyers, même en cas de vacance de location.

Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard suscite l'intérêt des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Ils y voient un moyen de bénéficier d'une réduction d’impôt. Les loueurs en meublé professionnel (LMP) sont aussi preneurs. Un tendance qui s'explique par une fiscalité plus favorable, notamment en cas de revente ou de transmission du logement.

La loi Monuments Historiques

Le dispositif Monuments Historiques est destiné à favoriser la préservation du patrimoine architectural. Pour bénéficier de l'avantage fiscal y afférent, il faut effectivement un investissement immobilier dans un logement classé ou inscrit à l’Inventaire des Monuments Historiques. Une durée de conservation d'au moins 15 ans est aussi de mise. Par ailleurs, ce dispositif de défiscalisation par excellence permet la déduction de 100 % des travaux de rénovation. La base taxable à l'impôt sur le revenu s'en trouve significativement réduite. Notons néanmoins que les travaux doivent être validés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Le déficit foncier

Le déficit foncier se traduit par la déduction des dépenses liées aux travaux de rénovation d’un logement locatif des revenus fonciers. Celle-ci est néanmoins plafonnée à 10.700 € par an. Ce dispositif reste toutefois avantageux pour les propriétaires fortement imposés : réduction de l'impôt sur le revenu, avec en prime la valorisation du patrimoine immobilier ancien. D'ailleurs, en cas de charges excédant les gains issus de la location, le déficit est imputable sur les années suivantes pendant 10 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit être loué nu.

Stratégies de défiscalisation de son investissement locatif

En termes de loi défiscalisation, il faut mettre en place des stratégies visant surtout à maximiser le rendement locatif. Elles font notamment référence au bon choix du dispositif défiscalisant, ainsi qu'au RFR (Revenu fiscal de référence). Il s'agit aussi d'anticiper d'éventuels pièges et erreurs susceptibles de compromettre l'investissement immobilier.

Bien choisir le dispositif défiscalisant

Le choix du dispositif fiscal est à faire en référence au profil et aux objectifs patrimoniaux de l’investisseur. S'il s'agit de réduire immédiatement son impôt sur le revenu, le dispositif Pinel est à privilégier. Le dispositif Denormandie propose des avantages similaires, mais axé sur le logement ancien à rénover. Tous deux permettent surtout la valorisation à long terme et la stabilité des gains issus de la location.

En outre, le déficit foncier permet de déduire les travaux des revenus imposables. Un dispositif associé donc à une faible base taxable, mais qui génère des revenus fonciers élevés. Les investisseurs aux revenus élevés arrêteront, quant à eux, leur choix sur la loi Monuments Historiques. Ce dispositif fiscal prévoir effectivement une déduction totale des travaux sur le revenu global et ce, sans plafond. Pour sa part, le Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt de 11 % de réduction d’impôt sur 9 ans. Le tout est de faire un investissement immobilier sous le statut de LMNP, dans des résidences services. Enfin, dans l'optique de diversifier son patrimoine, un LMP (Loueur en Meublé Professionnel) verra ses revenus faiblement imposés.

Revenu fiscal de référence et dispositif de défiscalisation

Le RFR joue un rôle déterminant dans l’accès à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Un élément-clé qui sert à déterminer l’éligibilité aux avantages fiscaux, notamment en fonction des plafonds de ressources des locataires. Avec les dispositifs Pinel et Denormandie, par exemple, l’État fixe les plafonds de revenus des locataires selon leur RFR. L'idée est de permettre au plus grand nombre l'accès au logement. Par ailleurs, un RFR trop élevé peut compromettre l’accès à certains dispositifs, comme le déficit foncier ou la loi Monuments Historiques. Ceux-ci sont effectivement réservés aux investisseurs fortement imposés. À l’inverse, un RFR modéré peut limiter les possibilités d’investissement immobilier avec des dispositifs requérarnt une grane capacité d’emprunt. Pour leur part, le RFR n'a aucune importance en matière d'accéssibilité au dispositif Censi-Bouvard, ni au statut LMNP. Ainsi, une meilleure compréhension du RFR permet de mieux calibrer sa stratégie de défiscalisation.

Respect de la durée d'engagement de location

Pour bénéficier de la réduction d'impôt relative aux dispositifs de défiscalisation, mieux vaut respecter la durée d’engagement de location. Une recommandation qui prend tout son sens avec les dispositifs Pinel, Denormandie et Censi-Bouvard. En effet, tout manquement à cette obligation expose à des sanctions infligées par l’administration fiscale. Cette dernière peut par exemple exiger le remboursement intégral des réductions d’impôt perçues. De même, le logement peut tout bonnement retiré du marché locatif. Ainsi, résiliation anticipée du bail, revente du logement avant l'échéance, non-respect des conditions d'éligibilité... Autant d'erreurs qui donnent lieu à la perte totale des avantages fiscaux. La sécurisation de son investissement locatif passe donc par une planification en règle de son engagement, en anticipant d’éventuels imprévus. L'accompagnement d'un expert en gestion immobilière est surtout très recommandée.

Contraintes liées aux zones éligibles

Les dispositifs de défiscalisation imposent des zones éligibles, afin de garantir l'impact réel sur le marché locatif. Avec les dispositifs Pinel et Denormandie, elles sont par exemple définies selon le degré de tension sur le marché immobilier. En outre, les zones ultramarines, comme Saint-Pierre-et-Miquelon et les Îles Wallis-et-Futuna, sont soumises à des règles spécifiques. L’investissement immobilier en outre-mer donne effectivement droit à des taux de réduction d’impôt plus avantageux (jusqu’à 32 % avec le dispositif Pinel). Toutefois, ces territoires présentent des contraintes spécifiques. Référence faite à un marché immobilier plutôt restreint, à une faible demande locative, ainsi qu'à des lourdeurs administratives. Un investissement immobilier dans ces zones implique donc une analyse poussée, au risque de compromettre la rentabilité locative. Là encore, l'accompagnement d'un professionnel pemet de mieux optimiser la fiscalité et minimiser les risques.

Loi défiscalisation en bref et conseils pratiques

La loi défiscalisation se matérialise par des dispositifs de défiscalisation immobilière permettant de réduire l’impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine. Parmi ceux-ci figurent le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie (jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour un engagement locatif de 12 ans). Pour sa part, le Censi-Bouvard prévoit une réduction de 11 % sur 9 ans, via un investissement immobilier dans des résidences de services. Le déficit foncier réduit, quant à lui, l’imposition en déduisant les travaux des revenus fonciers. Enfin, la loi Monuments Historiques permet de déduire 100 % des travaux sans plafond.

Par ailleurs, la défiscalisation immobilière diffère selon le type de logement (neuf ou ancien). Le choix est donc à faire en référence au profil de l'investisseur, mais aussi au budget et aux objectifs patrimoniaux. Dans le neuf, il faut par exemple un engagement locatif jusqu'à 12 ans pour bénéficier d'une réduction d’impôt allant jusqu'à 21 %. Plusieurs éléments viennent sécuriser l’investissement immobilier : garanties constructeur, frais de notaire réduits (2-3 %), meilleure performance énergétique... Toutefois, il faudra composer avec un prix d’achat plus élevé. Dans l’ancien, les dispositifs Denormandie et déficit foncier prévoient la déduction du revenu imposable, des coûts de travaux de rénovation. La déduction est même total et sans plafond avec la loi Monuments Historiques. Néanmoins, les travaux de rénovation peuvent se révéler coûteux, sans parler des dépenses liées à un entretien régulier.

Faire appel à un professionnel de l’investissement locatif permet d’optimiser la rentabilité. Son accompagnement révèlera toute son utilité, en termes de choix du dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, déficit foncier, Censi-Bouvard...). Il veillera d'ailleurs à la conformité des démarches administratives et fiscales avec les réglementations en vigueur. Grâce à son expertise, il est également le mieux placé pour sélectionner un logement rentable. Négociation du prix, gestion de la location, optimisation du taux de réduction d’impôt... Autant de missions qui relèvent de la compétence de ce professionnel. Mieux, son accompagnement permet de limiter les erreurs susceptibles d'être lourdes de conséquence.