Micro foncier : Comment optimiser la fiscalité de vos revenus ?

Le micro-foncier est destiné aux bailleurs justifiant de revenus locatifs annuels d'un montant inférieur à 15 000 euros. Ce seuil concerne tous les biens immobiliers du contribuable, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger. Ce régime fiscal simplifié lui évite une gestion complexe. Selon les dernières données de l’INSEE, il concerne actuellement environ 60 % des propriétaires bailleurs. En termes d'avantages fiscaux, ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts déclarés.

De même, ce régime fiscal simplifié concerne les revenus locatifs issus de la location nue. Il est ici question d'imposition forfaitaire des loyers perçus. Sa simplicité repose sur la non-nécessité de détailler l’ensemble des charges liées au bien (frais d’entretien, coûts de travaux d'entretien et de réparations, taxes...). Dans sa déclaration de revenus, le propriétaire bailleur s'en tient à déclarer le montant brut des loyers.

Ainsi, l'abattement remplace la déduction des charges réelles, ce qui allège beaucoup les démarches déclaratives. Le solde après abattement est ensuite ajouté aux autres revenus du contribuable et soumis au barème progressif de l’impôt revenu. Cet article revient sur la comparaison du régime micro foncier avec le régime réel et avec d'autres régimes fiscaux. Il inclut aussi un guide complet sur la déclaration revenus fonciers. 

Comparaison micro foncier régime réel

S'agissant des revenus fonciers, le micro foncier est souvent confronté au régime réel. Leurs différences résident surtout dans le calcul de l'imposition des revenus. Un exemple chiffré permet d'y voir plus clair.

Présentation des deux régimes fiscaux

La différence entre le foncier régime micro et le foncier régime réel diffère au niveau du calcul de l'imposition des revenus. Avec ce premier, il y a l'abattement forfaitaire de 30 % pour charges, sans déduction des frais réels. L’impôt est calculé sur 70 % des revenus fonciers, intégrés au revenu global et soumis à l’impôt revenu + prélèvements sociaux (17,2 %).

Avec le régime réel, on déduit toutes les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). En cas de déficit foncier, on peut imputer jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, réduisant l’impôt. Le régime réel devient plus avantageux que le micro foncier lorsque les charges dépassent 30 % des loyers perçus.

Simulations de calcul d’imposition revenus fonciers

Prenons l’exemple d’un propriétaire percevant 14 000 euros de revenus fonciers.

Avec le régime micro foncier, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %, soit 4 200 euros. L’assiette imposable est donc de 9 800 euros. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche fiscale du contribuable et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit 1 685 euros. La taxe foncière est non déductible, mais reste à payer (ex. 1 200 euros).

Pour ce qui est du régime réel, les charges réelles de 6 000 euros (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont déductibles. L’assiette imposable est réduite à 8 000 euros, soit un gain fiscal par rapport au micro foncier. Si les charges dépassent les revenus, un déficit foncier (jusqu’à 10 700 euros) peut réduire l’impôt sur le revenu.

Micro foncier et inéligibilité

Certains types de biens ou de dispositifs fiscaux ne sont pas éligibles au régime micro-foncier. L'on parle des logements soumis à des régimes spéciaux comme Malraux, Monuments historiques, Périssol ou Borloo ancien. Ici, les déductions spécifiques des charges priment, De même, sont également inéligibles les biens immobiliers détenus via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), si ces dernières sont soumises à un régime fiscal particulier. Dans ces deux cas, le régime réel d’imposition devient alors la seule option pour le propriétaire bailleur.

Qu'en est-il des autres régimes fiscaux ?

Le micro foncier ramène également à d'autres régimes fiscaux comme la SCI, le LMNP et le micro BIC. Il est ici question de la compatibilité micro foncier SCI et puis de le confronté avec la location meublée.

Compatibilité micro foncier SCI

Le régime micro foncier est réservé aux particuliers et ne s’applique pas aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR). En effet, une SCI foncière perçoit des revenus fonciers, mais ceux-ci sont imposés directement entre les associés, chacun déclarant sa quote-part au régime réel.

Par ailleurs, une SCI est souvent soumise au régime réel. Contrairement aux particuliers, une SCI à l’IR ne peut pas bénéficier du micro foncier et est imposée obligatoirement au régime réel. Cela permet aux associés de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…). En cas de déficit foncier, chaque associé peut imputer sa part sur son revenu global (dans la limite de 10 700 €).

Via un SCI, un propriétaire a le choix entre la SCI à l’IR et la SCI à l'IS. Cette première est avantageuse pour la gestion patrimoniale, avec déduction des charges. Pour sa part, la SCI à l’IS permet d’amortir le bien mais entraîne une double imposition en cas de revente.

Micro foncier et location meublée

Le régime micro foncier s’applique aux locations nues, tandis que le micro BIC concerne la location meublée. Ce premier s'adresse aux propriétaires percevant des loyers annuels d'un montant inférieur à 15 000 euros. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, sans prise en compte des charges réelles. Pour sa part, le micro BIC s’applique aux revenus locatifs meublés, avec un plafond de 77 700 € (188 700 € pour les meublés de tourisme classés).

Le micro BIC est plus avantageux fiscalement pour ceux qui louent en meublé, grâce à un abattement plus élevé et une meilleure flexibilité fiscale. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en micro foncier), permettant de réduire l’imposition des revenus. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement grimpe à 71 %, ce qui réduit fortement la base imposable. En location meublée, les loyers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant une fiscalité plus souple.

Comment déclarer ses revenus sous le régime micro-foncier ?

Le régime micro foncier ramène à la déclaration de revenus. Une démarche simplifiée mais qui inclut des étapes et des consignes à respecter. Parmi celles-ci figure la nécessité d'anticiper l'évolution du projet immobilier, mais aussi les réglementations.

Modalités de déclaration revenus fonciers

La déclaration revenus fonciers se fait chaque année, au même moment que la déclaration de revenus. La date limite dépend du calendrier fiscal, généralement en mai-juin selon la zone géographique.

Cette démarche se fait en quatre étapes. Premièrement, on remplit le formulaire 2042 C PRO dans la rubrique "Revenus fonciers – régime micro foncier". On indique le montant brut des loyers perçus (sans appliquer l’abattement). L'administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire de 30 % pour obtenir la base imposable. Ce revenu net est intégré au revenu global, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Cas où le régime réel s'impose

Dans certains cas, une déclaration revenus fonciers sous le régime réel est fortement recommandée. L'on peut citer le des charges dépassant le seuil des 30 % des loyers perçus. De même, le micro foncier n'est plus applicable en cas de revenus fonciers bruts excédants les 15 000 € par an. Le cas échéant, les SCI à l’IR se doivent aussi de se tourner vers le le régime réel.

Par ailleurs, le régime réel s'impose en présence de déficit foncier, c'est-à-dire un montant de charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) supérieur aux loyers perçus. Il est imputable sur le revenu global. Un abattement est limité à 10 700 € par an, mais qui a le mérite de réduire l’impôt revenu. D'ailleurs, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Anticiper les changements

Une bonne gestion fiscale repose sur une planification à moyen et long terme. En anticipant les évolutions de votre patrimoine locatif, vous pourrez ajuster votre stratégie pour optimiser vos déclarations. Il s'agit alors d'anticiper les travaux importants. Si vous envisagez des travaux de rénovation ou d’entretien dans votre bien immobilier, le régime réel devient généralement plus intéressant.

Contrairement au micro-foncier ou micro-BIC, il permet de déduire intégralement les charges, y compris les dépenses importantes. Des travaux de 5 000 € sur des loyers bruts de 10 000 € offrent une base imposable bien plus réduite qu’avec un simple abattement forfaitaire de 30 %.

Mieux vaut aussi suivre l’évolution de vos revenus locatifs. Il est essentiel de surveiller vos loyers annuels pour éviter de dépasser les seuils. En cas de dépassement, la bascule automatique vers le régime réel vous obligera à anticiper les obligations comptables. Avec une préparation en amont vous respecterez les échéances fiscales.

Adapter votre stratégie aux nouvelles réglementations

Les règles fiscales évoluent fréquemment. Des changements dans les dispositifs de défiscalisation ou l'instauration de nouvelles taxes locales peuvent influencer votre choix entre les différents régimes.

Des cas particuliers

Certaines situations particulières nécessitent des ajustements. L'on parle des revenus issus de SCPI. Si vous percevez des revenus locatifs via une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), ces revenus sont également éligibles au régime micro-foncier. Mais il faut que le total des revenus locatifs (SCPI incluses) ne dépasse pas le montant de 15 000 euros brut/an.

Des mêmes, les revenus étrangers générés par une SCPI impliquent une règle précise. La déclaration doit être ventilée entre deux cases : la case 4BE pour les revenus imposables en France et la case 4BK pour les revenus provenant de biens situés à l’étranger.

Citons aussi les revenus partagés en indivision. Si le bien immobilier est détenu en indivision (par exemple, entre plusieurs héritiers), chaque propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs au prorata de sa quote-part.

Si vous détenez 50 % d’un bien générant des loyers bruts annuels d'un montant de 10 000 euros, vous devrez déclarer 5 000 euros dans votre propre déclaration, à la case 4BE.

Exemple chiffré pour y voir plus clair

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la déclaration sous le régime micro-foncier, voici un exemple concret :

• Montant des loyers perçus : 10 000 € brut/an.

• Abattement forfaitaire de 30 % :

  • 10 000 € x 30 % = 3 000 €.

• Revenus fonciers imposables :

  • 10 000 € - 3 000 € = 7 000 €.

Ainsi, seuls 7 000 € seront ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les limites du régime micro foncier à la loupe

Le micro foncier convient aux investisseurs avec peu de charges. Il est attractif par sa simplicité, mais il présente plusieurs limites importantes pour certains propriétaires bailleurs.

Non-déductibilité des charges réelles

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus fonciers bruts, mais aucune charge réelle (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) ne peut être déduite. Si les charges dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel devient plus avantageux.

Impossibilité d’imputer un déficit foncier

En régime réel, un déficit foncier (charges > revenus) peut être déduit du revenu global jusqu'à un montant de 10 700 euros par an. Un mécanisme qui a le mérite de réduire l’impôt revenu. En micro foncier, ce mécanisme n’existe pas : un excès de charges ne permet aucune réduction d’impôt.

Micro foncier en bref et conseils pratiques

Le micro foncier est un régime fiscal pour le moins simpliste. Mieux vaut néanmoins effectuer les déclarations fiscales dans les règles de l'art. Bien que les régimes fiscaux micro-foncier et micro-BIC aient un fonctionnement simplifié, il faudrait solliciter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour optimiser vos avantages fiscaux.

Cette option permet de bénéficier de conseils personnalisés. En effet, un expert-comptable analysera votre situation globale (revenus locatifs, charges, situation familiale, etc.) pour vous orienter vers le régime fiscal le plus adapté. Il pourra aussi vous aider à anticiper les évolutions futures, par exemple en prévoyant des travaux pour optimiser les déductions.

Cet expert est aussi à même de réaliser des simulations fiscales. Les logiciels performants permettant de simuler différents scénarios, n'ont plus de secret pour lui. Vous pourrez ainsi comparer les avantages entre le micro-foncier/micro-BIC et le régime réel en fonction de vos charges réelles et de vos objectifs financiers.

Gagnez en sérénité, même dans le cas de déclaration revenus locatifs issus de plusieurs biens. Une recommandation qui tient également tout son sens, s'agissant de location meublée. Un professionnel vous aidera à remplir correctement vos obligations fiscales pour éviter tout risque d’erreur ou de redressement.