Placement immobilier : comment être sûr de faire les bons choix ?

Le placement immobilier reste l'un des meilleurs investissements selon l’estimation des experts du secteur. Il manque en effet près de 150 000 logements supplémentaires en France pour pouvoir compenser la demande locative.

L’immobilier reste ainsi un marché porteur. Il permet de se constituer un complément de revenus pour sa retraite, d’acquérir un patrimoine à transmettre à ses enfants, de réaliser une plus-value et de réduire ses impôts. Les investisseurs ont parfois du mal à faire les bons choix parmi les différentes solutions possibles. Quels sont les principaux points à prendre en compte pour réussir son investissement ?

Définir ses objectifs

Il faudra bien définir vos objectifs pour un placement immobilier à succès. Il est important de savoir clairement ce que vous souhaitez faire, selon votre profil : investisseur, propriétaire, bailleur. Pourquoi investissez-vous dans ce type d’actif ? Vous prévoyez d'investir dans un immobilier neuf ou ancien, à comptant ou à crédit ? Quel type de bien allez-vous adopter pour dénicher un bon rendement ? Quelles zones privilégier ?

Les réponses vous permettront de bien vous préparer. Identifier vos attentes vous permettra de mettre en place les moyens nécessaires pour y parvenir. Investir à l’aveugle n’est jamais une bonne idée. Il est recommandé de vous faire assister par un professionnel dans la gestion immobilière.

Investir dans les meilleurs placements du moment

Les investisseurs ont un large choix en termes de placement immobilier. La sélection dépend de la rentabilité souhaitée, du niveau de risques à prendre, de la défiscalisation et du montant d’investissement. Pour tirer le meilleur profit, mieux vaut choisir les placements financiers du moment.

L’investissement locatif

En plus de disposer d’un patrimoine pérenne, le placement locatif vous promet une protection contre un marché instable. Pour ce faire, vous avez plusieurs choix, vous lancer dans l’acquisition soit d’une résidence principale neuve, soit d’une résidence principale ancienne. Au-delà du prix en euros, d’autres critères peuvent vous orienter à faire le bon choix.

L’investissement dans un logement neuf vous évite toutes dépenses en matière de travaux. Le bien acheté offre dès le départ toutes les fonctionnalités lui permettant d’être tout de suite sur le marché. Même si le financement génère un loyer assez élevé, l’acquisition du bien implique un budget important. Ce prix moyen s’élève par ailleurs à 4 860 euros par mètre carré, selon l’emplacement du bien et sa surface.

Si vous envisagez d’investir dans un logement ancien, sachez que des travaux de rénovation seront utiles pour satisfaire la norme RT 2020. Le prix d’achat de ce type de bien est assez abordable, et il génère un rendement assez stable (5 % à 7 %). Pas mal de locataires se tournent vers ce type de logement, grâce à ses architectures, ses loyers abordables, mais aussi son emplacement souvent en centre-ville.

Quel que soit votre choix, vous pouvez profiter d’une réduction fiscale grâce à la loi Pinel (pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de votre logement). Aussi, si l’achat du bien s’est fait sur la base d’un crédit bancaire, l’assurance qui lui est rattachée se présente comme une protection complémentaire. Le coût de cette assurance et les intérêts de prêt bénéficient aussi d’une exonération fiscale, ce qui rentabilise encore votre investissement locatif.

La SCPI de rendement

La pierre papier fait partie des placements immobiliers préférés des Français. Les SCPI (Société civile de placement immobilier) sont des sociétés qui regroupent aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. réalise Elles peuvent réaliser un investissement dans un parc immobilier à usage professionnel uniquement.

L’investisseur peut acheter directement ses parts auprès de la SCPI (à comptant ou à crédit). Il peut aussi passer par une assurance-vie. Le prix sera fixé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Ce montant comprend tous les frais d’entrées dans ce type d'entreprise.

En tant qu’investisseur, vous percevrez des revenus réguliers et gagnerez un bon rendement, à condition de vous engager à long terme (10 années minimum). De toute évidence, la gestion des parts de SCPI est simplifiée. De plus, le risque est moindre, car l’investissement est mutualisé.

Les avantages de la SCPI ou de la pierre papier sont nombreux. Elle permet d’investir avec un faible capital. Le ticket d’entrée est de 5 000 euros à plusieurs milliers d’euros.

Vous n’aurez pas à vous charger de la gestion locative, car ce sera le gestionnaire qui s’en occupera. Profitez d’un taux de 5 %, avec une pointe de 10 %, en ce qui concerne le rendement.

Aussi, les investisseurs peuvent varier leurs investissements pour ainsi bénéficier d’un risque diversifié. Pour gagner votre vie et transmettre tranquillement votre patrimoine à vos héritiers, vous lancer dans la pierre papier semble être une excellente idée.

Le crowdfunding immobilier

Quant au crowdfunding immobilier, il est considéré comme un concept assez récent. Les investisseurs particuliers pourront se regrouper pour investir dans la pierre. Vous placerez votre capital d’investissement entre les mains d’un ou des promoteurs immobiliers. Ils seront en charge d’un programme immobilier de votre choix. Une fois les différents travaux terminés et en cas de plus-value, le promoteur rendra le capital prêté avec des intérêts.

Actuellement, le crowdfunding immobilier est en pleine croissance. Les promoteurs mettent en avant des taux de rendement élevés avoisinant les 10 % nets de frais et de charges qui séduisent les investisseurs.

Il faut rappeler que le placement est sans aucune garantie. Aussi, le crowdfunding est assez risqué, comme le risque émanant du promoteur ou le risque émanant du projet immobilier lui-même.

L’achat en nue-propriété

L’achat en nue-propriété constitue un moyen tout indiqué pour investir dans l’immobilier à long terme. Par défaut, l’acquisition d’une résidence neuve se fait en pleine propriété. Ce bien peut être divisé en deux parts, dont la nue-propriété et l’usufruit (démembrement de propriété). Ces deux acteurs se partagent la propriété selon les critères définis par le Code civil. Le nu-propriétaire peut vendre le bien immobilier, mais non l’habiter ni la mettre en location. De l’autre côté, l’usufruitier peut vivre dans le bien, le louer, mais non le vendre. 

La durée du démembrement dure souvent de 15 à 20 ans. Une fois au terme, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Dès lors, il peut décider de vendre l’immobilier afin de gagner une plus-value, de le mettre en location pour en tirer des loyers ou simplement d’occuper le bien.

En procédant à l’achat en nue-propriété, vous profitez de nombreux avantages :

• un bien moins cher : d’après le calcul, le prix d’achat en nue-propriété correspond à environ 40 % à 50 % de la valeur totale du bien ;

• une gestion locative moins risquée : le nu-propriétaire n’est pas en charge de la location du bien, donc pas de risque de loyers impayés ou de vacances locatives ;

• une fiscalité avantageuse : le bien ne rentre pas dans le calcul des impôts tant que le nu-propriétaire n’est pas devenu propriétaire titulaire.

En outre, selon le plan de financement d’un achat en nue-propriété, l’usufruitier paie les charges, les taxes et les dépenses liées aux travaux et à l’entretien du bien. Aussi, si l’achat est financé par un crédit immobilier, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

L’assurance-vie

L’assurance-vie fait partie des meilleurs placements financiers. C'est un contrat qui permet à un investisseur de se constituer un capital qui génère des intérêts.

Les assureurs proposent actuellement de meilleurs contrats, en particulier pour l’achat de parts en SCPI ou en SCI (Société civile immobilière). Il faut opter pour un contrat sans frais d’entrée et sans frais d’arbitrage pour réussir votre investissement immobilier en assurance-vie. Vous pourrez ainsi réinvestir les loyers vers d’autres fonds.

Comparatif des placements immobiliers selon les profils d’investisseurs

Chaque type d'investissement immobilier s'adresse à un profil spécifique. Voici un tableau comparatif pour mieux choisir :

Type d’investissement	Profil idéal	Rendement moyen	Risques principaux
Investissement locatif	Investisseur long terme, souhaitant percevoir des loyers réguliers	3 % à 7 %	Vacance locative, gestion des locataires
SCPI	Investisseur passif recherchant un revenu sans gestion	4 % à 6 %	Liquidité limitée, évolution des prix des parts
Crowdfunding immobilier	Investisseur dynamique, prêt à prendre un risque pour un rendement élevé	8 % à 12 %	Perte en capital possible, défaut du promoteur
Nue-propriété	Investisseur patrimonial, recherchant une fiscalité optimisée et un placement long terme	Variable, gains latents	Pas de revenus immédiats, engagement long terme

 

Le financement de votre investissement immobilier

Le financement de votre investissement immobilier est un paramètre essentiel pour la réussite de votre projet. Plusieurs solutions s’offrent à vous. Chacune a ses avantages et ses implications. 

Le crédit immobilier 

Le crédit immobilier reste un des moyens les plus courants pour financer un investissement. Des taux d’intérêt relativement bas, comme en 2024, permettent d'optimiser son levier financier. Vous pourrez ainsi investir une somme bien plus élevée que votre épargne personnelle.

Vous pouvez acquérir un bien immobilier et conserver une partie de vos liquidités pour d'autres projets, avec un emprunt sur une durée de 15 à 25 ans. Vous pourrez aussi répartir l'effort financier et alléger la pression sur votre budget mensuel.

L'apport personnel : une sécurité pour les banques

Le crédit immobilier permet de financer une grande partie de votre investissement. L’apport personnel demeure en revanche un élément important pour rassurer les banques et institutions financières.

Un apport permet de réduire la somme empruntée, le montant des mensualités, et par conséquent, le coût total du crédit. Surtout en termes d’intérêts. Vous serez alors plus solvable aux yeux des créanciers. Le risque qu’ils prennent en vous accordant un prêt sera aussi atténué. Un apport personnel important peut aussi conduire à des négociations pour obtenir de meilleures conditions de financement.

Les aides et subventions : des opportunités à ne pas négliger

Des aides et subventions sont disponibles pour alléger le coût de votre investissement immobilier. Cela dépendra de votre projet et de la localisation de votre bien. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) par exemple, permet de financer une partie du prix d'achar d’un bien neuf ou en rénovation dans des zones géographiques spécifiques.

Certaines régions, départements, ou communes mettent aussi en place des dispositifs locaux de soutien, sous forme :

• d’aides financières,

• de réductions fiscales,

• de subventions pour encourager l’investissement locatif.

Ces aides financent en général les projets qui revitalisent certains quartiers ou qui répondent à des besoins spécifiques en matière de logements. Vous pouvez vous renseigner sur les dispositifs disponibles dans votre secteur pour optimiser le financement de votre bien.

En empruntant, vous ne mobilisez qu'une partie de vos fonds propres. Vous pourrez conserver une partie de votre épargne pour d’autres investissements ou projets.

L’achat à crédit vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, qui prend de la valeur au fil du temps. Vous n'aurez pas à investir la totalité de votre capital personnel. En cas de hausse des prix de l’immobilier, le gain en valeur du bien dépasse souvent les intérêts payés sur le crédit. Vous pourrez alors réaliser une plus-value intéressante à la revente. Il est essentiel d’évaluer votre capacité d’emprunt et de remboursement pour éviter les risques financiers à long terme.

Tenir compte des avantages tirés

Si vous voulez être sûr de réaliser les bons choix sur votre investissement immobilier, alors évaluez les différents avantages que vous gagnez. Si vous constatez que tout va à merveille, alors rassurez-vous, car vous êtes sur le bon chemin !

Une bonne rentabilité locative

Généralement, un placement financier est fait pour être rentable ! Pour être sûr de la fiabilité de l’option choisie, il convient de connaître la rentabilité de votre projet, à l’aide des indicateurs clés. 

Le rendement locatif est le premier critère à savoir. Exprimé en pourcentage, il est souvent utilisé pour estimer la rentabilité potentielle lors de la recherche d’un bien. Côté calcul, plusieurs méthodes sont confrontées. Les investisseurs ont tendance à le calculer à partir du montant de leur investissement et du loyer. Or, l’opération doit tenir compte également de l’imposition et d’éventuels charges et frais de travaux.

D’une façon générale, le rendement net d’un investissement immobilier varie de 3 à 8 %, voire davantage dans certains cas. Sa performance dépend du type de l’immobilier et de son emplacement. Ainsi, si vous gagnez un rendement locatif d’un taux de 6 % ou 7 %, alors, vous réalisez un bon placement !  

Le cash-flow est aussi un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité de vos investissements. Il correspond à la trésorerie générée par votre activité. Il permet de voir la capacité d’autofinancement de votre mise. Un cash-flow négatif correspond à l’effort d’épargne nécessaire. Un cash-flow positif est un gain d’argent (bénéfice).

Ces calculs peuvent vite devenir complexes. Vous pouvez utiliser un simulateur de rentabilité en ligne pour être sûr de votre choix. Cet outil effectue tous les calculs à votre place. Vous aurez aussi des indications pour réaliser au mieux vos stratégies locatives.

Une réduction d’impôts

Vous pouvez aussi dire que vous avez fait le bon choix d’investissement lorsque vous profitez d’un avantage fiscal. Tout d’abord, la défiscalisation immobilière consiste à effectuer un investissement locatif en échange d’une réduction de charges. Elle est accordée par l’État et permet de diminuer le montant de votre Impôt sur le revenu (IR) pendant une durée déterminée.

D’ailleurs, cette réduction d’impôt dépend grandement du dispositif législatif choisi. Il existe :

La loi Pinel

Pour en bénéficier, vous devez investir dans un bien situé dans les zones d’éligibilité Pinel. Vous profiterez d’une défiscalisation pouvant aller à 12 %, 18 % et 21 % du montant d’achat, pendant 6, 9 ou 12 ans.

La loi Denormandie

C’est un dispositif de réduction d’impôt qui s’applique au bien locatif ancien qui a fait l’objet d’une réhabilitation ou rénovation (25 % minimum du coût total de l’investissement).

Le dispositif Censi-Bouvard

Cette loi permet de réduire l’impôt à hauteur de 11 % des loyers perçus sur 9 ans. Elle s’applique au bien neuf en résidence meublée .

La loi Malraux

La loi Malraux ouvre la voie à une défiscalisation jusqu’à 30 000 euros d’économie d’impôt par an. Elle sera étalée sur 4 ans sur un investissement locatif qui a fait l’objet d’importantes rénovations.

En outre, il existe le LMNP (Location meublée non professionnelle). Ce statut vous permet de profiter d’une optimisation fiscale lors d’une location meublée d’une résidence neuve. Vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement de 50 %, soit pour un amortissement de bien. Le statut LMNP peut concerner une résidence principale, une résidence de tourisme ou des résidences étudiantes. Aussi, l’investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français voulant générer des revenus non imposés.

Vous pouvez vous lancer à la location non meublée, si vous n’envisagez pas d’investir dans la location meublée. Vous pourrez aussi profiter du déficit foncier. Ce dispositif vous permettra de diminuer l’impact fiscal des revenus globaux de vos biens immobiliers en déduisant jusqu’à 10 700 euros/an. Il existe aussi le SCPI déficit foncier qui permet aux épargnants d’investir dans de l’immobilier à rénover et bénéficier d’une réduction d’impôt.

À savoir qu’il est possible de cumuler la loi Pinel et le déficit foncier, c’est la loi « Pinel ancien ». Cette dernière donne une possibilité de profiter d’un avantage fiscal, notamment dans les immeubles anciens réhabilités. Dans ce cas, la réduction d’impôt atteint plus de 21 % du coût de revient du bien immobilier. 

Pour sélectionner le dispositif adapté à votre situation, mieux vaut évaluer votre patrimoine et votre besoin en défiscalisation. Il doit notamment prêter attention à votre situation financière (crédit, capacité d’épargne…) et à la finalité de l’opération (baisser l’impôt ou faire fructifier un patrimoine).

 

Une bonne attractivité      

Un investissement immobilier réussi dispose d’une forte attractivité. Cela veut dire qu’il reste en concurrence et est très plébiscité par les locataires. Si ce n’est pas votre cas, alors tenez-vous compte de :

• la surface du bien : les petites surfaces sont les plus prisées, car leurs loyers sont relativement chers ;

• l’emplacement : optez pour des immobiliers situés dans les villes universitaires, proches de toutes les commodités, afin que les locataires profitent d’un cadre de vie agréable.

En bref, que vous prévoyez d’investir dans la société civile de placement immobilier, le LMNP, la location vide, meublée ou autre, que ce soit à comptant ou à crédit, faites-vous accompagner par un professionnel. Celui-ci saura vous guider dans tous les processus de réalisation de vos projets d’investissement immobilier.