Plus-value immobilière SCI : comment est imposée cette plus-value ?

La plus-value immobilière SCI, c'est ce gain que vous réalisez lorsque votre Société Civile Immobilière vend un bien à un prix supérieur à son coût d'acquisition. Imaginez que vous avez investi dans un immeuble il y a quelques années, et que sa valeur a considérablement augmenté. Lors de la vente, cette différence de prix, c'est la plus-value. C'est là que les choses se compliquent, car cette plus-value est soumise à une imposition spécifique.

La fiscalité des plus-values immobilières en SCI dépend du statut choisi lors de la création de la société. Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les associés sont imposés individuellement sur leur part de plus-value. En revanche, si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), c’est la société elle-même qui est taxée, avec des règles bien distinctes.

Comprendre ces différences permet d’éviter de mauvaises surprises fiscales et d’optimiser la gestion de votre patrimoine. Abattements, exonérations, prélèvements sociaux… Chaque aspect doit être analysé pour minimiser l’impôt dû lors de la vente d’un bien immobilier détenu en SCI.

SCI à l'IR ou à l'IS : quel impact sur l'imposition de la plus-value ?

Le choix du régime fiscal d'une SCI a des conséquences directes sur l'imposition de la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien. En fonction de l’option retenue – SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) –, le mode de calcul et le montant de l'impôt diffèrent.

Une SCI soumise à l’IR fonctionne comme une société transparente : ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur leur part de plus-value. À l’inverse, une SCI soumise à l’IS est une société fiscalement opaque. En d’autres termes, la plus-value est intégrée aux résultats de la société et soumise à l’impôt sur les sociétés.

SCI à l’IR : une imposition sur les associés

Dans une SCI à l’IR, l’imposition de la plus-value immobilière suit les règles des particuliers. La value réalisée lors de la cession d’un bien n’est pas soumise à l'impôt au niveau de la société. Elle est directement entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part.

Calcul de la plus-value immobilière en SCI à l’IR

La plus-value correspond à l’écart entre le prix de vente et le prix d’acquisition initial du bien. Toutefois, certains frais peuvent être déduits. Ils incluent :

• Les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) ;
• Le coût des travaux (à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits des revenus fonciers) ;
• Les frais d’agence immobilière.

 

Cette value imposable est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.

Taux d’imposition et abattements progressifs

La plus-value immobilière réalisée par une SCI à l’IR est soumise à deux types de contributions :

• 19 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de contributions sociales.

 

Cependant, un système d’abattement progressif réduit l'imposition en fonction de la durée de détention du bien. Après 22 ans, l'impôt sur le revenu est annulé, et après 30 ans, la value est totalement exonérée de fiscalité.

SCI à l’IS : une imposition au niveau de la société

Contrairement à la SCI à l’IR, une SCI à l’IS est soumise à une fiscalité spécifique. Ici, la plus-value réalisée lors d’une cession n’est pas directement taxée chez les associés, mais intégrée aux résultats de la société.

Calcul de la plus-value en SCI à l’IS

La principale différence avec l’imposition d’une SCI à l’IR réside dans le mode de calcul. La plus-value immobilière n’est pas déterminée comme chez les particuliers, mais suit les règles des sociétés commerciales :

• Si le bien a été détenu moins de deux ans, la value est considérée comme une plus-value à court terme et intégrée aux bénéfices de la société ;
• Si le bien est détenu depuis plus de deux ans, la value bénéficie d'une réduction de la base imposable et est considérée comme une plus-value à long terme ;

 

Taux d’imposition et impact fiscal

Dans une SCI à l’IS, la plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés, aux taux suivants :

• 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices annuels ;
• 25 % au-delà de cette limite.

 

Contrairement à la SCI à l’IR, il n’existe aucun abattement progressif lié à la durée de détention du bien.

Revente des parts et double imposition

Un autre point majeur concerne la cession des parts de la SCI. En effet, lorsqu’un bien immobilier est revendu, le montant perçu reste dans la société. Pour que les associés puissent récupérer ces fonds, ils doivent procéder à une distribution de dividendes, qui sera elle-même soumise à une imposition complémentaire (30 % au titre de la flat tax).

Exemple concret : calcul de la plus-value immobilière en SCI à l’IR

Imaginons que vous et votre associé détenez une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Vous avez acheté un bien immobilier en 2010 pour un prix d’acquisition de 200 000 euros (hors frais). En 2025, vous décidez de le revendre pour 350 000 euros.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value immobilière brute correspond à l'écart entre le prix de vente et le prix d’acquisition initial. Voici le calcul pour cet exemple :

Plus-value brute = 350 000 euros - 200 000 euros = 150 000 euros

Cependant, vous pouvez déduire certains frais pour réduire la value imposable.

Prise en compte des frais déductibles

Dans ce cas, supposons que vous avez payé :

• 15 000 euros de frais de notaire et de droits d’enregistrement lors de l’acquisition ;
• 30 000 euros de travaux de rénovation (non déduits des revenus fonciers) ;
• 10 000 euros de frais d’agence immobilière pour la vente.

 

Le prix d’acquisition corrigé devient alors :

Prix d’acquisition corrigé = 200 000 euros + 15 000 euros + 30 000 euros = 245 000 euros

Ainsi, la plus-value nette à déclarer est :

Plus-value nette = 350 000 euros - 245 000 euros = 105 000 euros

Application de l’imposition

La value imposable est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu
• 17,2 % de contributions sociales

 

Montant de l’impôt sur le revenu = 105 000 euros × 19 % = 19 950 euros

Montant des contributions sociales = 105 000 euros × 17,2 % = 18 060 euros

Application des abattements pour durée de détention

Vous détenez ce bien depuis 14 ans. L’administration fiscale applique un abattement progressif à partir du 6ᵉ exercice :

• Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par période entre le 6ᵉ et le 21ᵉ exercice. Soit 6 % × 9 périodes = 54 % d’abattement ;
• Pour les contributions sociales, l’abattement est de 1,65 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis 1,6 % la 22ᵉ année. Soit 1,65 % × 9 ans = 14,85 % d’abattement.

 

Après application de l’abattement :

• Base imposable pour l’impôt sur le revenu = 105 000 euros × (100 % - 54 %) = 48 300 euros
• Base imposable pour les prélèvements sociaux = 105 000 euros × (100 % - 14,85 %) = 89 407,50 euros

 

Calcul de l’impôt final

Impôt sur le revenu : 48 300 euros × 19 % = 9 177 euros

Prélèvements sociaux : 89 407,50 euros × 17,2 % = 15 385 euros

Montant total de l’impôt sur la plus-value

Impôt total à payer = 9 177 euros + 15 385 euros = 24 562 euros

Ce montant est ensuite réparti entre les associés selon leur quote-part dans la SCI. Si vous détenez chacun 50 % des parts, vous devrez chacun déclarer 12 281 euros de plus-value imposable dans votre déclaration de revenu.

Exemple concret : calcul de la plus-value immobilière en SCI à l’IS

Imaginons que votre SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ait acheté un bien immobilier en 2015 pour un prix d’acquisition de 300 000 euros. Après plusieurs années, vous décidez de le revendre en 2025 pour 500 000 euros.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value immobilière correspond à l’écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Contrairement à une SCI à l’IR, le prix d’acquisition n’est pas figé : il est amorti chaque année, réduisant ainsi la valeur du bien dans la comptabilité de la société.

Supposons que votre SCI ait pratiqué un amortissement annuel de 2 % sur 9 ans :

• Amortissement total = 300 000 euros × 2 % × 9 ans = 54 000 euros
• Valeur nette comptable = 300 000 euros - 54 000 euros = 246 000 euros

 

La plus-value brute se calcule ainsi : plus-value brute = prix de vente - valeur nette comptable

Plus-value brute = 500 000 euros - 246 000 euros = 254 000 euros

Distinction entre plus-value à court terme et à long terme

Dans une SCI à l’IS, la fiscalité dépend de la durée de détention du bien :

• Moins de 2 ans : la plus-value est considérée comme à court terme et est intégralement imposée au taux standard de l’impôt sur les sociétés.
• Plus de 2 ans : la plus-value est divisée en deux parties :

• La part correspondant aux amortissements déduits est considérée comme une plus-value à court terme et imposée au taux de l’impôt sur les sociétés ;
• Le reste est une plus-value à long terme, soumise à un taux réduit de 15 % ou 25 % selon le bénéfice annuel de la société.

Dans notre cas, puisque le bien est détenu depuis 9 ans, la plus-value à court terme est égale au montant des amortissements déduits : plus-value à court terme = 54 000 euros

Plus-value à long terme = 254 000 euros - 54 000 euros = 200 000 euros

Application de l’imposition

L’impôt sur les sociétés s’applique de la manière suivante :

• 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfices annuels
• 25 % sur le reste

Calcul de l’imposition sur la plus-value à court terme

La plus-value à court terme de 54 000 euros est ajoutée au bénéfice imposable de la société. Si la SCI ne réalise aucun autre bénéfice, l’imposition est :

42 500 euros taxés à 15 % = 6 375 euros

(54 000 euros - 42 500 euros) = 11 500 euros taxés à 25 % = 2 875 euros

Total d’impôt sur la plus-value à court terme : 6 375 euros + 2 875 euros = 9 250 euros

Calcul de l’imposition sur la plus-value à long terme

La plus-value à long terme de 200 000 euros est directement soumise à l’impôt sur les sociétés au taux standard de 25 % : 200 000 euros × 25 % = 50 000 euros.

Impôt total = 9 250 euros + 50 000 euros = 59 250 euros

Distribution des fonds aux associés et double imposition

Contrairement à une SCI à l’IR, les fonds issus de la vente ne sont pas directement perçus par les associés. Ils restent dans la société et peuvent être réinvestis dans un nouveau bien immobilier ou distribués aux associés sous forme de dividendes. Si vous choisissez de distribuer les 194 750 euros restants (254 000 euros - 59 250 euros d’impôt), ces dividendes seront soumis à la flat tax de 30 %.

Impôt sur les dividendes = 194 750 euros × 30 % = 58 425 euros

Bilan financier après imposition :

• Plus-value brute : 254 000 euros
• Impôt sur les sociétés : -59 250 euros
• Montant net distribué : 194 750 euros
• Flat tax sur les dividendes : -58 425 euros

 

Montant final perçu par les associés : 136 325 euros

Plus-values en SCI : apprenez à maîtriser l'imposition et à optimiser vos revenus

La plus-value immobilière en SCI est un concept important pour les investisseurs, car elle a un impact direct sur la fiscalité lors de la vente d'un bien immobilier. Selon le statut fiscal choisi (IR ou IS), les règles d’imposition varient, affectant ainsi la gestion du patrimoine. Que ce soit pour une SCI à l'IR ou à l'IS, il est indispensable de bien comprendre les différentes possibilités de réduction de cet impôt, ainsi que les situations où il peut être totalement évité. Une gestion précise permet de limiter les charges fiscales et d'augmenter le rendement de l'investissement immobilier.

Pour maximiser les avantages fiscaux de votre SCI, il est conseillé de bien comprendre les règles d’imposition des plus-values immobilières. N’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité pour vous accompagner dans vos démarches et optimiser votre stratégie de vente. Renseignez-vous sur les différentes options fiscales et faites les choix les plus adaptés à vos objectifs d'investissement.