SCI acheter une maison : étapes et formalités à connaître

Recourir à la SCI pour acheter une maison permet aux couples et familles de gérer leur patrimoine de manière plus simple et avantageuse sur le long terme. Plus de 1,3 million de SCI ou Société Civile Immobilière créée en France en 2021. Ce statut est devenu une alternative populaire face aux contraintes de l'indivision pour de nombreux foyers.

Que vous soyez deux ou plusieurs, vous pourrez détenir des parts sociales grâce à cette forme de société. La gestion du patrimoine sera mieux contrôlée, tout comme la répartition des droits. La SCI est aussi une solution pour les couples non mariés ou les familles recomposées qui veulent que chacun soit protégé. Nous vous expliquerons pourquoi.

Par ailleurs, vous pourrez transmettre facilement vos parts à vos héritiers et réduire les frais de succession. Par contre, même si la SCI présente de nombreux avantages, elle n’est pas sans inconvénients. Les démarches administratives et fiscales sont plus lourdes avec un coût initial plus élevé.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI pour l’achat d’une résidence principale ? Quels sont les éléments à considérer pour faire le meilleur choix ? Vous aurez toutes les réponses dans ce guide.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une structure juridique sous la forme d’une personne morale. Elle est créée spécifiquement pour acquérir, détenir et gérer des biens immobiliers. Elle permet à plusieurs associés de détenir ensemble un patrimoine immobilier tout en facilitant la gestion et la transmission de celui-ci. Elle possède un actif et un passif propres, indépendants de ceux des associés :

• l’actif représente les biens et les ressources de la SCI (comme des biens immobiliers ou des liquidités),

• le passif inclut les dettes et engagements de la société.

Fonctionnement de la SCI

Cela repose principalement sur ses statuts. C'est un document qui fixe les règles de gestion de la société et qui définit les droits et obligations des associés.

Il précise :

• la répartition des parts sociales (qui déterminent la proportion des droits de chaque associé dans la SCI),

• le mode de prise de décision (assemblées générales, pouvoirs du gérant),

• les règles de cession des parts.

C'est pour cela que l'on dit que la SCI est flexible. Les associés peuvent la structurer en fonction de leurs besoins. Il peut s'agir d’un partage équitable ou d’une répartition en fonction des apports financiers ou des rôles de chacun dans la gestion du bien.

Pourquoi acheter une résidence principale avec une SCI ?

Vous êtes un couple ou une famille qui souhaitez acheter une résidence principale via une SCI ? Vous profiterez de plusieurs avantages patrimoniaux, successoraux et fiscaux.

Avantages patrimoniaux et successoraux

La SCI facilite la transmission du patrimoine. Si des parents souhaitent transmettre leur résidence principale à leurs enfants, ils pourront céder progressivement leurs parts sociales. L’ensemble du bien ne sera pas bloqué. 

Dérogation au régime de communauté des biens

Pour les couples mariés sans contrat de mariage, le régime par défaut est celui de la communauté des biens. La répartition de la propriété sera alors plus difficile. Pour contourner cette situation, la solution sera la création d'une SCI. Les parts sociales pourront être réparties de manière personnalisée, indépendamment des apports financiers de chacun.

Protection du conjoint survivant

Grâce au démembrement croisé des parts sociales, les partenaires peuvent garantir que le conjoint survivant continuera à jouir du bien ou même sa pleine propriété. En cas de décès, il pourra disposer de l’usufruit, tandis que les enfants hériteront de la nue-propriété.

C'est un avantage pour les couples non mariés ou pacsés, car ceux-ci n’ont pas de droits successoraux automatiques. Généralement, l’absence de lien légal fort pourrait exclure le survivant.

Avantages fiscaux

Lors des transmissions de parts sociales, il est possible de bénéficier d’une exonération des droits de mutation. Cela permet de réduire les frais de donation ou de succession. Il faudra quand même respecter des conditions de délai et de plafond.

Par ailleurs, dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les associés peuvent bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value s’ils occupent le bien comme résidence principale.

Les SCI à l’IR peuvent également générer un déficit foncier. Il permet de baisser le montant des revenus fonciers imposables, et aussi de déduire une partie des dépenses de rénovation ou d’entretien. Cela réduira significativement l'impôt pour les associés (impots.gouv.fr).

Créer une SCI pour acheter une maison : les étapes

Chaque étape dans la création d'une SCI contribue à la mise en place de la structure juridique et administrative nécessaire pour détenir le bien immobilier. Les voici en détail :

Étape	Description	Coût moyen
Rédaction des statuts	La rédaction des statuts définira les règles de fonctionnement de la SCI, comme : - la répartition des parts sociales, - les modalités de prise de décision - les pouvoirs des gérants.   Ce document encadre également les conditions d’entrée et de sortie des associés. Bien qu’il soit possible de le rédiger soi-même, il est recommandé de passer par un notaire ou un juriste pour une sécurité juridique optimale.   Le coût de cette rédaction par un notaire varie entre 500 et 1500 €, selon la complexité des clauses et la personnalisation des statuts.	Entre 500 et 1500 € (source : Chambre des Notaires)
Immatriculation de la SCI	L’immatriculation officialise l’existence légale de la SCI. Les documents requis sont : les statuts signés, le formulaire M0, l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales.   Ils devront être déposés au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou au greffe du tribunal de commerce.   Le coût d’immatriculation est de 70 à 150 €, frais de greffe inclus (source : infogreffe.fr). Une fois immatriculée, la SCI reçoit un numéro SIREN qui valide sa création légale.	Entre 70 et 150 € (source : infogreffe.fr)
Dépôt du capital social	Le capital social, représentant les fonds apportés par les associés, doit être déposé avant l’immatriculation auprès d'une banque, d’un notaire ou d’un établissement de crédit.   Bien qu’aucun montant minimum ne soit imposé, il est conseillé de disposer d’un capital suffisant pour couvrir les premières dépenses et inspirer confiance aux partenaires financiers.	Variable, souvent symbolique à partir de quelques centaines d'euros selon l’INSEE

Options d'achat d'une maison en SCI 

Si vous envisagez d'acheter une maison via une SCI, vous aurez deux options :

• l’achat direct par la SCI

• l’apport d’un bien immobilier déjà possédé dans la SCI, ce qu'on appelle une création a posteriori.

Chacune de ces options présente des avantages distincts, mais implique aussi des démarches juridiques et fiscales spécifiques. 

Création d'une SCI a posteriori pour apporter un bien déjà possédé

Lorsqu’une résidence principale est déjà acquise et que l'on souhaite l’intégrer dans une SCI, il est possible de créer une SCI a posteriori en y apportant le bien en question. Cette démarche permet de bénéficier des avantages patrimoniaux de l'entreprise, comme :

• la facilité de transmission

• la gestion optimisée de l’actif immobilier.

Il faudra cependant évaluer précisément la valeur du bien immobilier au moment de l’apport. Vous devez faire appel à un expert (souvent un notaire ou un évaluateur indépendant) qui en fixera la valeur. Il assurera la transparence et la conformité juridiques pour les associés et pour les tiers.

L’apport d’un bien immobilier dans une SCI engagera également la responsabilité légale des associés pendant cinq ans. Les créanciers de la SCI ou de ses associés pourront contester la valorisation de l’apport si elle semble défavorable à leurs intérêts. Surtout s’ils estiment qu'elle a été sous-évaluée pour baisser les coûts des droits de mutation ou de frais d’actes.

Par ailleurs, l'apport à une SCI entraînera des frais fiscaux (droits d’enregistrement). Elle peut aussi avoir des conséquences en matière de plus-value, si la valeur du bien a augmenté depuis son achat initial.

Création d'une SCI pour l'achat direct de la maison

L’autre option consiste à créer une SCI avant l’achat de la maison, pour qu’elle puisse intégrer directement le bien immobilier. Cette démarche est plus simple du point de vue de la gestion fiscale et juridique. La société devient propriétaire dès l'acquisition et il n’y aura pas d’étapes supplémentaires liées à l’apport de la propriété.

Les étapes pour cette option sont similaires à celles de la création classique d'une SCI. Il faudra toutefois respecter les conditions d’emprunt bancaire pour financer l’achat. Les associés devront aussi s’engager personnellement auprès des créanciers (sous forme de cautions personnelles).

Etant une société de gestion de biens immobiliers, l'entreprise n’a pas de revenus réguliers propres comme une société commerciale. En contrepartie, elle deviendra immédiatement propriétaire du bien. Elle pourra alors organiser la répartition des parts sociales entre les associés selon leurs apports respectifs.

Pour acheter le bien, la banque exigera généralement un dossier solide incluant :

• un plan de financement,

• un historique de revenus des associés.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle ne pourra pas déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs. Contrairement à une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut influencer son choix de régime fiscal dès sa création.

Comparaison des avantages et inconvénients

Option	Avantages	Inconvénients
A posteriori	Il permet d'intégrer un bien déjà possédé dans une SCI. Il présente ainsi les bénéfices de la structure juridique pour un patrimoine existant.	Il peut être coûteux et complexe à mettre en place : nécessite une évaluation du bien, entraîne des frais de mutation  présente des risques juridiques en cas de contestation.
Achat direct	Il offre une gestion simplifiée dès l’acquisition Il peut faciliter l’emprunt si la SCI est créée spécifiquement pour l’achat du bien.	Il nécessite souvent des garanties personnelles des associés Il demande une planification rigoureuse pour éviter des complications futures

 

Les formalités administratives et obligations fiscales de la SCI

Ces démarches garantissent la conformité de la SCI avec la législation en vigueur pour une gestion transparente. 

Démarche ou Obligation	Description
Déclaration de la SCI à l’administration fiscale	Après son immatriculation, la SCI doit être déclarée auprès de l’administration fiscale pour définir le régime fiscal applicable : - en cas de revenus fonciers (ex. : location), la SCI doit les déclarer annuellement, - pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), les revenus sont déclarés au nom des associés proportionnellement à leurs parts, - pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus sont imposés au niveau de la société.
Obligations de gestion et tenue des comptes	La SCI doit tenir une comptabilité régulière et enregistrer : - les opérations financières - les dépenses associées aux biens détenus.   Une assemblée générale annuelle est obligatoire pour valider les comptes et prendre des décisions clés (ex. : distribution de bénéfices).   Les décisions sont consignées dans un procès-verbal, assurant ainsi une gestion transparente (source : economie.gouv.fr).
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)	Les SCI sont redevables de l’IFI si leur patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros.   Contrairement à une résidence principale détenue directement, celle détenue par une SCI n’a pas droit à l’abattement de 30 %.   Pour un patrimoine de 1,5 million d’euros, l’IFI est dû sur la part excédant 1,3 million d’euros.   Chaque associé devra inclure ses parts sociales dans sa déclaration IFI proportionnellement.

Les risques et inconvénients de l'achat en SCI pour une résidence principale

Voici un aperçu des principales contraintes à prendre en compte :

Complexité administrative et juridique

La SCI étant une structure juridique autonome, sa création et sa gestion imposent des démarches et des formalités supplémentaires par rapport à un achat en nom propre  :

- Cela commence par la rédaction des statuts qui peuvent nécessiter l’intervention d’un notaire ou d’un avocat. Vous aurez à payer des frais de rédaction qui varient entre 500 et 1 500 euros.

- Une fois la SCI créée, il sera obligatoire de l’immatriculer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cela entraînera des coûts supplémentaires.

- La société doit aussi organiser des assemblées générales annuelles pour approuver les comptes et valider les décisions importantes.

- La gestion formelle de la SCI implique souvent la tenue d’une comptabilité, surtout pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut nécessiter l’aide d’un expert-comptable.

Ces obligations sont des charges administratives et représentent également un coût financier. Ce dernier peut être plus ou moins élevé selon la complexité de la gestion et le besoin d’accompagnement professionnel.

Risques d’abus de droit en optimisation fiscale

L’administration fiscale surveille de près les SCI pour éviter les abus de droit en matière d’optimisation fiscale. Dans certains cas, les associés peuvent tenter de gonfler les avantages fiscaux. Ils peuvent par exemple générer artificiellement des déficits fonciers pour diminuer leur impôt sur le revenu.

Cela peut entraîner des sanctions fiscales importantes : une requalification par l’administration peut annuler les avantages fiscaux obtenus et engendrer des amendes ou des redressements.

Absence d’avantage fiscal sur la plus-value dans certains cas

Dans une SCI à l’IS, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values professionnelles. Cela diffère du régime des particuliers et elles peuvent aboutir à une imposition plus alourdie en cas de vente du bien.

Contrairement à une détention en nom propre, dans laquelle elles bénéficient d’un abattement progressif selon la durée de détention, une SCI à l’IS est soumise à une taxation constante. Il n'y aura pas de possibilité d’abattement en fonction du temps.

Ainsi, même après de nombreuses années de détention, les associés de la SCI pourraient faire l'objet d'une fiscalité élevée sur les plus-values réalisées lors de la vente de leur résidence principale. Ce point peut être une contrainte si l’objectif est de réaliser une plus-value sur le bien à long terme.

Créer une SCI en ligne : une solution pour simplifier la procédure

Les particuliers qui souhaitent simplifier les démarches administratives souhaitent créer leur SCI en ligne. Cela réduira les coûts, mais permettra aussi de gagner un temps précieux dans la réalisation des formalités, tout en bénéficiant d’un accompagnement professionnel.

Les avantages de la création en ligne

En utilisant les plateformes spécialisées, les particuliers peuvent gérer à distance la plupart des formalités administratives, depuis la rédaction des statuts jusqu’à l’immatriculation de la SCI. Des formulaires prédéfinis et une assistance pas à pas sont disponibles et simplifient grandement la procédure.

Les coûts moyens de création d'une SCI en ligne sont souvent inférieurs à ceux d'une démarche traditionnelle réalisée auprès d’un notaire. En général, les prestations en ligne sont facturées entre 150 et 500 euros pour la création complète d'une SCI, en fonction des options choisies ( l'assistance pour la rédaction des statuts et l'immatriculation au registre du commerce).

En revanche, la rédaction des statuts et les conseils juridiques d'un notaire, peuvent s'élever à 1 000 euros ou plus. Le gain de temps sera aussi notable, car les plateformes en ligne permettent d’accélérer les démarches.

Délégation de la gestion administrative

Cette délégation peut inclure des services comme :

• la tenue de la comptabilité,

• l’organisation des assemblées générales annuelles,

• la réalisation des déclarations fiscales.

En confiant ces tâches à des professionnels ou des services automatisés, les associés de la SCI peuvent se concentrer sur la gestion opérationnelle de leurs biens immobiliers sans avoir à se soucier des contraintes administratives.

Certains prestataires de services proposent même des formules complètes pour la gestion d'une SCI. Ils intègrentl’ensemble des obligations légales et comptables, moyennant un abonnement mensuel ou annuel.

Ces services permettent de conserver une structure juridique sans pour autant gérer toutes les formalités associées. En fonction du prestataire, les coûts de gestion peuvent varier, mais l’abonnement moyen oscille entre 20 et 50 euros par mois.

Cela reste généralement plus abordable que de faire appel à un expert-comptable pour la gestion de l’ensemble des formalités.

Les points essentiels à retenir

La création d'une SCI pour acquérir une résidence principale implique plusieurs étapes. On peut citer la rédaction des statuts et l’immatriculation, ainsi que des formalités administratives régulières. Ses avantages patrimoniaux sont intéressants, surtout en ce qui concerne la transmission. Mais elle comporte aussi certains inconvénients, comme une gestion administrative plus lourde et des contraintes fiscales.

Pour structurer efficacement ce projet, les couples devraient bien évaluer leurs besoins et d’envisager une consultation avec un notaire ou un expert pour optimiser la répartition des parts et sécuriser la transmission. Ils pourront ainsi optimiser les bénéfices d'une SCI tout en évitant les pièges juridiques et fiscaux.