Investissement locatif Paris, un choix logique pour l'investisseur immobilier

Investir à Paris, c'est faire le choix d'un marché immobilier tendu, et qui dispose d'une très forte demande locative, tout au long de l'année. Les loyers sont élevés et vous bénéficierez d'une très forte liquidité des biens lors de la revente future. Ces éléments sont essentiels pour les investisseurs immobiliers avertis, et la capitale est l'option patrimoniale lorsqu'on cherche un investissement locatif en île de France ou un investissement locatif dans Paris. 

L'investissement locatif à Paris s'est confirmé comme un choix incontournable pour l'investisseur qui recherche un rendement locatif élevé et un marché immobilier dynamique. Vous le savez déjà, la ville lumière est l'une des plus belles villes de la planète. Paris est située au cœur de l'Europe et dispose d'une situation géographique stratégique. C'est une ville connue mondialement grâce à son dynamisme économique et sa richesse culturelle. C'est aussi une des premières villes étudiantes au monde. Paris accueille chaque année plusieurs milliers d'étudiants, de locataires, d'investisseurs... Cette capitale rassemble de nombreux avantages pour obtenir le meilleur investissement locatif possible en France. C'est pour cette raison que c'est à Paris que j'investis personnellement...

Je m'appelle Mickael Zonta, je suis directeur d'Investissement-Locatif.com et moi-même investisseur immobilier... à Paris. Convaincu par l'immobilier d'investissement, je souhaite vous partager mes connaissances du marché parisien qui est différent des autres et vous donner mes conseils pour investir à Paris en 2024, dans les meilleures conditions possibles.

Ainsi dans cet article vous découvrirez les points essentiels à considérer si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif à Paris. Par exemple vous découvrirez pourquoi cette localité est un marché à part, que ce soit en termes d'offres disponibles, de dynamisme économique et de prix de l'immobilier et les spécificités du secteur. Mais je répondrai également aux questions récurrentes des investisseurs : quels sont les atouts de la capitale pour un investissement locatif ? Où investir à dans la capitale ? Quel arrondissement privilégier ? Quel est le prix de l'immobilier à Paris ? Enfin je vous donnerai mes secrets personnels, pour réaliser le meilleur investissement locatif à Paris. Vous êtes prêt ? C'est parti !

Investissement locatif Paris en 2024 : spécificités du marché immobilier parisien

Le marché immobilier Parisien se distingue nettement du reste de la France. Le manque d'offres disponibles par rapport à la demande locative est existant. C'est ce déficit qui est en grande partie à l'origine de prix très élevés à la location comme à la vente. La question est donc de savoir quelles sont les causes de cette tension, et surtout si cette tension locative (mesurée par un indice de tension immobilière ITI) est appelée à durer. Ses spécificités impactent les projets d'achat immobilier et d'investissement locatif.

De par son aspect ancien et ses nombreux immeubles historiques (de type Haussmannien, 1900 ou d'époque médiévale) et sa surface réduite, la cité propose aujourd'hui (en 2024) très peu de foncier disponible - terrains constructibles. C'est ce qui explique que très peu de nouveaux immeubles sont construits dans Paris intra-muros. Les quelques programmes neufs sont en majorité réalisés par la mairie de Paris avec une destination de logement social. Les autres projets immobiliers sont le plus souvent de rénovation ou d'immeubles construits en remplacement d'immeubles vétustes, ce qui ne permet pas d'augmenter l'offre disponible. La demande de logements continue de croître, alors que l'offre n'augmente pas suffisamment. Le déficit se creuse et la tension locative reste très élevée. Dans ce contexte, l'intérêt d'un investissement locatif dans l'ancien à Paris est réel. 

Investir à Paris : replay du webinaire avec analyse à jour 

Investissement immobilier Paris : en 2024, le choix d'une capitale économique

Un des premiers éléments à considérer pour l'investisseur immobilier, c'est le dynamisme économique de la capitale et de la région parisienne. Ces éléments sont l'un de ses points forts. Et c'est encore plus vrai en période de crise (post-Covid), puisque les Français ont besoin d'emplois et que ceux-ci se trouvent en priorité dans les grandes villes. Aujourd'hui l'agglomération parisienne fait partie des pôles économiques les plus dynamiques du monde. Elle figure dans les cinq plus grandes métropoles mondiales et les évolutions de son tissu économique, notamment sa prise de position dans le monde des start-up, permettent de grandes espérances pour l'avenir. Elle forme un moteur pour la croissance française. Paris, en trois spécialisations économiques :

Paris est une capitale de l'économie et de l'innovation : la ville concentre les sièges sociaux de 39 multinationales, parmi les 500 multinationales les plus puissantes au monde. Le quartier des affaires la Défense représente 20% du PIB de l'Île-de-France, et compose le premier quartier des affaires du monde, il compte trois millions de mètres carrés de bureaux avec 150.000 salariés. On y retrouve 1.500 entreprises dont 14 des 20 premières entreprises nationales et 5 des 15 premières mondiales.

En 2024, la capitale de la France est la ville européenne la plus attractive pour les start-up et les investisseurs. Étant leader mondial de l'innovation, il s'agit d'un territoire d'innovation qui favorise le développement des projets en offrant des aides que ce soit financières, d'hébergement ou d'accompagnement. Elle se montre comme un haut lieu d'attractivité pour les entreprises innovantes, en témoigne l'ouverture en 2018 de la station F, un incubateur géant créé dans le XIIIème arrondissement et financé par l'entrepreneur Xavier Niel.

Cette économie parisienne solide et dynamique draine un grand nombre de salariés et cadres, qui ont des besoins en logement :

• L'intelligence, Paris apparaît comme une des principales places mondiales et elle se classe dans la division des grandes villes mondiales de l'intelligence. Elle a obtenu un prix Nobel dans chacune des cinq disciplines qui sont physique, chimie, économie, médecine et littérature.
• La ville lumière, c'est une attraction culturelle et touristique, localité très riche culturellement en étant la capitale de la mode, du luxe et de la gastronomie, même si elle se fait concurrencer par d'autres métropoles mondiales. Elle se place au premier rang mondial en termes d'équipements culturels avec ses musées, théâtres, opéras, cinémas, salles de spectacles parcs et jardins, etc.

L'image de la capitale Parisienne reste celle d'une ville « romantique », d'une ville-musée avec son centre-ville, ce qui fait d'elle la première destination touristique au monde, avec plus de 47 millions de visiteurs par an.

On dit également que Paris est la championne du monde pour les transports en commun, selon une étude de l'Institute for Transportation and Development Policy (ITDP). Elle est la métropole la mieux desservie, avec ses trois aéroports internationaux, sept gares de TGV, quatorze lignes de métro et cinq lignes de RER. C'est ainsi que 100% des Parisiens résident à moins d'un kilomètre d'une station de transport ferré, ce qui facilite le niveau de vie à Paris.

Ces éléments économiques sont très encourageants si vous souhaitez investir dans la capitale de France.

Paris, une des meilleures villes universitaires au monde

Cette capitale économique est également la première ville étudiante de France et offre aux jeunes entre 16 et 25 ans de nombreuses possibilités pour étudier ou travailler.
Paris c'est surtout la deuxième meilleure ville étudiante de la planète selon le classement 2018 « QS Best Student Cities », réalisé depuis cinq ans par le cabinet spécialisé Quacquarelli Symonds. Elle a de nombreux atouts : Tout d'abord son attractivité, avec un cadre de vie qu'elle offre aux étudiants, dans tous les domaines que ce soit de l'art, de la culture et des loisirs. Également les opportunités professionnelles avec des emplois adaptés pour les jeunes diplômés, grâce à la diversité des entreprises installées à Paris et la forte concentration d'universités de prestige et d'établissements internationaux que nous allons découvrir.

On y retrouve, Polytechnique, HEC et l'ENA qui se classent respectivement 4e, 5e et 6e du classement des meilleurs établissements internationaux qui forment les dirigeants des plus grandes entreprises.

Le nombre d'étudiants à Paris ne cesse d'augmenter, il a progressé de 25 % entre 1999 et 2016. 338.000 étudiants à la rentrée de 2015-2016, et aujourd'hui 500.000 jeunes étudient dans le Grand Paris, parmi eux, les deux tiers (soit 64 %) s'engagent ou poursuivent leurs études dans un établissement parisien. De plus, à ce jour, les étudiants sont plus nombreux à faire de longues études, ce qui impacte les projets d'investissement locatif, car la demande locative reste tendue et la vacance locative est très limitée.

Une forte demande locative tire les prix vers le haut

La capitale de la France est une des plus belles villes du monde. Elle attire l'investisseur locatif qui ne prend pas le risque de se tromper, c'est une valeur sûre et cela permet de sécuriser son patrimoine.

Ceux-ci entrent en compétition sur le marché immobilier parisien avec les Français qui cherchent à se loger à proximité de leur lieu de travail. Car nous avons découvert précédemment que Paris s'impose comme une des meilleures villes étudiantes (2ème meilleure ville étudiante au monde au classement QS Best Student Cities de février 2018), et également la capitale économique française, qui attire de nombreuses entreprises.

Ainsi, en 10 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de 52% ! La prévision pour 2024 est une stagnation du prix au mètre carré à Paris, pour les achats dans l'ancien (source notaires).

Le ratio locataire / propriétaire est favorable à l'investisseur immobilier : Paris compte ainsi 64% de locataires, nettement supérieur à la moyenne nationale qui s'établit à 43% de ménages locataires (source INSEE). Ce chiffre est à étudier de près... puisque les locataires sont vos clients immédiats. La demande dépend donc en partie de ce ratio.

C'est bien le déficit d'offres de logement, largement inférieures à la demande, qui explique des prix immobiliers élevés à Paris par rapport au reste du marché français. Ainsi en 2024, le prix moyen au m² dans la métropole est supérieur à 10.200 € / m² pour un appartement. Il varie entre 9.000 € / hem² et 14.000 € / m² selon les arrondissements et les quartiers. Il est donc essentiel de bien étudier le marché pour savoir où investir à Paris, selon l'approche que vous souhaitez donner à votre projet d'investissement locatif.

L'impact de la location courte durée et l'économie du tourisme

L'attractivité de cette destination reste très forte, malgré une légère baisse ces deux dernières années en raison d'événements tragiques. Dans ce contexte, et avec l'arrivée des sites de location courte durée, beaucoup de particuliers ont fait le choix de proposer leurs biens en location saisonnière. Ainsi 90.000 biens sont proposés sur la seule plateforme Airbnb en Île de France. Autant de biens qui ne sont pas proposés pour de la location longue durée.

Chaque bien qui est proposé à des touristes n'est pas proposé à un habitant. Ces nouveaux usages récents (l'explosion de ce mode de location date de 2014) participent à la diminution de l'offre en location longue durée.

Encore un facteur aggravant, donc, pour le déficit d'offres de locations. Quant à la question que vous êtes en train de vous poser, à savoir est-ce qu'il faut investir pour louer en courte durée, nous vous le déconseillons, pour plusieurs raisons qui feront l'objet d'un article dédié.

Rendement locatif Paris : jusqu'à plus de 5% brut selon les quartiers

En tant qu'investisseur immobilier, vous devez garder en tête que le montant à investir pour devenir propriétaire d'un bien immobilier à Paris, que nous appelons également ticket d'entrée, est plus élevé qu'en province. Pour disposer d'un logement d'une quinzaine de m2, vous devrez débourser environ 210.000 € tout inclus (avec les frais de notaires, les meubles et la rénovation) et 250.000 € environ pour un T2. C'est un élément à prendre en compte.

Ainsi, le rendement locatif à Paris pourra atteindre 5,50 % brut si vous faites le choix d'investir dans l'ancien, de le rénover et de meubler votre bien.

Sauf en cas d'exception, nous déconseillons à nos clients l'investissement en Pinel, qui offre des rendements pas suffisamment élevés, même en intégrant l'avantage fiscal.

Quel type d'appartement choisir pour investir à Paris ?

Maintenant que vous connaissez la situation économique et le marché de l'immobilier à Paris, reste à choisir un produit adapté pour votre investissement...
La demande est forte mais elle dépend aussi du type d'appartement à louer. Nous allons découvrir quels types de biens permettent d'obtenir un rendement locatif à Paris, qui soit le plus élevé, tout en disposant d'une excellente liquidité à la revente.

Investir dans un studio à Paris est une très bonne option. Les petites surfaces sont souvent synonymes de rentabilité élevée. Concrètement, le montant du loyer par mètre carré est plus élevé pour une petite surface que pour un grand appartement, à prestations égales.

Nous vous conseillons de choisir, selon votre budget, pour une petite surface de type studio ou T2 ce qui permettra un meilleur rendement locatif. Les surfaces plus grandes devront être exploitées en colocation pour vous offrir le rendement locatif le plus élevé, toujours est-il que le type de bien que vous allez choisir devra correspondre à votre cible de locataires.

Où Investir à Paris ? Quel arrondissement privilégier ? Quel quartier éviter ?

Comme dans tous les marchés immobiliers (Marseille, Lille, Lyon, etc.), il y a des zones à privilégier pour disposer d'un rendement locatif intéressant et d'autres zones pour ceux qui privilégient l'aspect patrimonial. Cela dépend des attentes de chaque investisseur, de sa situation financière, de son objectif et de l'horizon d'investissement.

Nos chasseurs immobiliers à Paris disposent d'excellentes connaissances du marché local. Imaginez que vous puissiez disposer d'outils dédiés à la recherche, et que vous passiez 50 heures par semaine à la recherche des meilleures opportunités... c'est ce que nous vous proposons avec notre prestation unique pour investir à Paris.

Selon l'objectif de votre investissement locatif à Paris, vous pourrez choisir d'investir dans un quartier en devenir, ou dans un quartier plus bourgeois. Chaque arrondissement possède un cadre de vie, avec une vie de quartier plus ou moins active et des transports en commun et la plupart sont bien équipés en commerces.

Le 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 15ème et 16ème, sont les arrondissements les plus recherchés. Les vieux immeubles Haussmannien, ou année 1900 représentent des biens avec un cachet indéniable. C'est également le cas des immeubles art déco. Ce sont des valeurs sûres sur le marché. Mais le prix dans ces arrondissements est très élevé. Ils sont réservés à ceux qui privilégient une logique patrimoniale, ce qui signifie un rendement plus faible en contrepartie d'une demande très forte ce qui facilitera la revente.

Pour obtenir une rentabilité locative à Paris qui soit plus élevée, vous devrez vous tourner vers les quartiers plus populaires. Vous pourrez choisir d'investir par exemple dans les 18ème, 19ème ou 20ème arrondissements. Il s'agit de quartiers en devenir, qui ne sont pas encore aussi attractifs que les arrondissements à un chiffre. Ce type de quartier vous permettra grâce à nos services d'obtenir des rendements élevés entre 5,00% et 6,00% brut.

Quel que soit le quartier, la méthode pour obtenir un rendement locatif élevé est toujours la même : acheter un bien à rénover, donc avec une décote par rapport au marché. Puis en faire un bien de grande qualité. Un bien coup de cœur, grâce à une rénovation soignée et une décoration professionnelle.

Retenez que dans chaque arrondissement, certains quartiers sont mieux côtés que d'autres. Tout peut changer d'une rue à l'autre. Prenez toujours en compte les aspects suivants : proximité des commerces, des transports, des écoles et universités...

Investissement immobilier à Paris : exemples concrets

Voici quelques exemples d'investissements locatifs réalisés en 2023 dans Paris. Ces opérations ont été réalisées par nos clients dans le cadre de nos services de conseil en investissement locatif. Ainsi ils nous ont délégué l'intégralité des démarches, de la recherche jusqu'à la mise en location, en passant par le suivi de la rénovation et la décoration.

Studio dans Paris 11ème
Voici un studio réalisé dans un quartier montant du 11ème arrondissement de Paris.

Après une optimisation complète réalisée par notre équipe, ce bien délivre à notre client un rendement de 4,7% brut. Le dispositif fiscal LMNP réel lui permettra de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant environ 10 ans. Donc un rendement net de près de 5% pour un bien dans le 11ème arrondissement de Paris, en 2020. 

Appartement 2 pièces dans le 15ème arrondissement
Pour cet appartement, nous changeons de quartier. Notre client nous a sollicités dans le cadre de notre prestation de conseil en investissement immobilier à Paris, avec une volonté d'investir dans un arrondissement intermédiaire. Son souhait était de s'orienter vers un T2 en bénéficiant d'un rendement locatif supérieur au marché. Notre équipe a réalisé ce projet dans le 15ème arrondissement, et l'appartement délivre plus de 5% de rendement.

Quel budget pour un investissement immobilier à Paris ?

Le ticket d'entrée minimal pour un studio dans Paris, avec notre société est de 210.000 € environ, tout inclus. Avec ce budget vous disposerez d'un studio entièrement rénové, optimisé et meublé. Cela inclut l'acquisition, les frais de notaire, la rénovation complète et les meubles / décoration. Ce budget vous permettra de disposer d'environ 10.000€ de revenus locatifs annuels.

Bien sûr certains investisseurs, disposant de budgets plus faibles, choisiront les chambres de bonnes. Ces appartements sont louables à partir de 9m² minimum ou 20m3. Nous n'accompagnons pas ce type de projet.

Ensuite il est possible d'investir à Paris pour les plus gros budgets. Ainsi nous proposons des appartements de type T2 à partir de 250.000 € environ, des colocations et découpes à partir de 350.000€ environ. Pour les immeubles de rapport à Paris, le ticket d'entrée est élevé, à partir de 3 millions d'euros au minimum, ce qui exclut en général les investisseurs particuliers.

Nous proposons à nos clients des immeubles de rapport en région parisienne, avec des budgets à partir de 600.000 € tout inclus et jusqu'à 2 millions d'euros.

Le prix de l'immobilier à Paris

Réaliser un investissement immobilier, c'est d'abord bien connaître le marché. Vous devez vous renseigner sur les prix au mètre carré à Paris. Et ils dépendent des arrondissements et des quartiers.

Paris compte 20 arrondissements, découpés en escargot des deux côtés de la Seine : on dit Rive Droite et Rive Gauche. Le 1er au 7ème arrondissement, sont les plus chers, avec un prix moyen entre 10.000 € et 17.000 € au mètre carré en janvier 2024.

Les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements proposent des prix moyens en dessous de 10.000 € au mètre carré ce qui est plus raisonnable et ce sont les moins chers de la métropole.
Le prix moyen au mètre carré des appartements dans les autres arrondissements se situe entre 10.500€ et 14.000€.
Nous noterons aussi que dans un même arrondissement, les prix moyens du m² peuvent varier considérablement d'un quartier à l'autre, d'une rue à l'autre, mais aussi selon le type d'immeuble et du bien.

Les prix à Paris évoluent sans cesse à la hausse, comme vous pourrez le constater sur ce graphique.

L'impact de l'encadrement de loyers à Paris

Soucieuse de permettre aux parisiens de se loger dans de bonnes conditions, l'ancienne ministre du logement Cécile Duflot a fait voter une loi d'encadrement des loyers, nommée loi Alur. Cette loi est entrée en vigueur en 2015.

La loi Alur encadre les loyers en fonction de quartiers de Paris, découpés en 80 zones. Ainsi pour chaque zone selon le type de bien un loyer de référence et un loyer de référence majoré indiquent au bailleur le montant maximal du loyer à appliquer. À ce montant peut s'ajouter un complément de loyer. Ce montant additionnel, aux contours très flous, doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement. Il doit être mentionné sur le bail.

À ce jour, il n'existe aucune liste légale des caractéristiques ni des tarifs pouvant être appliqués, et la bonne pratique consiste à louer un bien à un juste prix. Cela signifie qu'un bien qui dispose d'un complément de loyer doit valoir son prix, c'est ce que je conseille à mes clients.

Marché immobilier Parisien : perspectives 2024

Le marché immobilier parisien a fortement augmenté en 10 ans (+ 21,6 %). Après une forte hausse en 2019 (+ 9,80 %), l'année 2020 a très bien démarré, avant un arrêt net pendant la période de confinement. La reprise post-confinement laisse apparaître un maintien des prix même si les volumes sont logiquement en baisse. L'année 2022 a montré un ralentissement avec une baisse de la hausse. Quant à 2023, on a observé une stagnation des prix. En ce qui concerne 2024, on estime une baisse des prix du à la hausse des taux et des signaux de stagnation pour 2024.

Les prix au mètre carré à Paris devraient continuer leur progression. Concernant la location, rien de nouveau sous le soleil parisien. La demande locative reste forte même si les prix à la location semblent stabilisés. Le nombre d'étudiants et notamment les étudiants internationaux ne cessent de croître et l'économie fonctionne à plein régime avec une augmentation du nombre d'entreprises qui se créent à Paris. Ainsi, le tissu économique de Paris, sa démographie en croissance et sa demande locative croissante vont continuer à mobiliser l'intérêt des investisseurs locatifs dans les prochaines années.

> Source données des notaires, avril 2019

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• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.